Stimmrechte in der Eigentümerversammlung (WEMoG) / 2.2 Abweichung durch Vereinbarung

Streng dem Demokratieprinzip folgend, hat der Gesetzgeber das Kopfstimmrecht in § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG statuiert. Insbesondere mit Blick auf § 16 Abs. 1 und Abs. 2 WEG sieht er es aber als abdingbar an.^[1] Durch Vereinbarung können die Wohnungseigentümer also das Kopfprinzip durch ein anderes Stimmprinzip – in 1. Linie das Wert- oder Objektprinzip – ersetzen.^[2] Dies ist in der Praxis auch nicht selten der Fall. In der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung kann jedenfalls unproblematisch geregelt werden, dass sich das Stimmrecht nach

• Miteigentumsanteilen,
• Objekten oder auch
• Wohn-/Nutzfläche

richtet.

Praxis-Beispiel

Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen

Die Sondereigentumseinheit des Wohnungseigentümers A repräsentiert 250/1.000 Miteigentumsanteile. Die 5 weiteren Wohnungseigentümer repräsentieren zusammen 750/1.000 Miteigentumsanteile, wobei die Wohnungen von B und C jeweils 150/1.000 Miteigentumsanteile repräsentieren. In der Wohnungseigentümerversammlung sind A, B und C anwesend. D, E und F sind weder anwesend noch vertreten. A stimmt für die Festsetzung der Vorschüsse auf Grundlage des Wirtschaftsplans, B dagegen. C enthält sich seiner Stimme. Der Beschluss ist zustande gekommen. 250/1.000 Ja-Stimmen standen 150/1.000 Nein-Stimmen gegenüber, weshalb der Beschluss zustande kommen konnte.

Praxis-Beispiel

Stimmrecht nach Objekten

Der teilende Eigentümer ist (noch) Eigentümer von 3 der 6 in der neu errichteten Wohnanlage gelegenen Sondereigentumseinheiten. Die verbleibenden Wohnungen stehen jeweils im Sondereigentum verschiedener Eigentümer. In der Eigentümerversammlung, in der alle Wohnungseigentümer anwesend bzw. vertreten sind, wird über die Beauftragung eines Reinigungsdienstes abgestimmt. Die 3 übrigen Wohnungseigentümer stimmen dafür, der teilende Eigentümer dagegen. Ein Mehrheitsbeschluss ist nicht zustande gekommen. Der Versammlungsleiter hat einen Negativbeschluss zu verkünden.

Praxis-Beispiel

Stimmrecht nach Fläche

Richtet sich das Stimmrecht nach der Wohn-/Nutzfläche der jeweiligen Sondereigentumseinheiten, gelten keine Unterschiede zum Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen.

Die Vereinbarung eines vom gesetzlichen Kopfprinzip des § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG abweichenden Stimmrechts muss allerdings eindeutig und ausreichend bestimmt sein.

Praxis-Beispiel

Unwirksame Regelung

"Das Stimmrecht richtet sich nach Einheiten, d. h. jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme."

Diese Regelung ist in sich widersprüchlich, somit perplex und unwirksam. Folge ist, dass das gesetzliche Kopfprinzip des § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG gilt. Im Übrigen ist stets zu beachten, dass das Stimmrecht der Wohnungseigentümer zum unentziehbaren Kernbereich ihrer Mitgliedschaftsrechte gehört und ihnen auch nicht durch Vereinbarung genommen werden kann. Es ist also auch durch Vereinbarung nicht möglich, beispielsweise Eigentümer von Tiefgaragenstellplätzen, die nicht zugleich Wohnungseigentümer sind, vom Stimmrecht auszuschließen.^[3]

[1] BR-Drs. 75/51, S. 23.

[2] LG München I, Urteil v. 7.2.2019, 36 S 5357/18 WEG, ZMR 2019, 787.

[3] LG München I, Urteil v. 7.2.2019, 36 S 5357/18 WEG, ZMR 2019, 787.