Stecken gebliebener Bau (WEMoG) / 1 Rechte der Erwerber gegen den Bauträger oder Insolvenzverwalter

1.1 Bauträgerinsolvenz ohne Eröffnung des Insolvenzverfahrens

Wird der Bauträger insolvent, ohne dass ein Insolvenzverfahren eröffnet wird, kann gemäß § 14 InsO jeder Erwerber einen Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens stellen. Dabei muss die Zahlungsunfähigkeit bzw. die drohende Zahlungsunfähigkeit oder die Überschuldung glaubhaft gemacht werden.^[1]

[1] §§ 17–19 InsO.

1.2 Bauträgerinsolvenz mit Eröffnung des Insolvenzverfahrens

Sofern das Insolvenzverfahren eröffnet wird, geht mit der Eröffnung des Verfahrens das Verwaltungsrecht auf den Insolvenzverwalter über.^[1]

Bei den Rechten der Erwerber gegenüber dem Insolvenzverwalter ist zu berücksichtigen, dass es sich beim Bauträgervertrag um einen gemischten Vertrag handelt, der u. a. Elemente des Kaufvertrags und des Werkvertrags enthält. Das kaufvertragliche Element besteht in der Übertragung des Eigentums, das werkvertragliche Element in der Herstellung des vertraglich vereinbarten Werks.

Hinweis

Auflassungsvormerkung

Die Erfüllung des kaufvertraglichen Teils kann der Insolvenzverwalter dann nicht ablehnen, d. h. er ist zur Eigentumsübertragung verpflichtet, wenn vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens eine Auflassungsvormerkung zugunsten des Erwerbers gemäß § 883 BGB eingetragen ist. Insoweit hat der Insolvenzverwalter kein Wahlrecht.

Beim werkvertraglichen Element kommt es hingegen nach § 103 InsO darauf an, ob zum Zeitpunkt der Eröffnung des Insolvenzverfahrens der Erwerber den Vertrag durch Zahlung der vereinbarten Vergütung bereits vollständig erfüllt hat. Wenn dies so ist, bleibt diesem Erwerber lediglich die Möglichkeit, den im Vergleich zum erreichten Bautenstand zuviel bezahlten Betrag als Schadensersatzforderung zur Insolvenztabelle anzumelden. Eine Verpflichtung des Insolvenzverwalters zur Fertigstellung besteht nicht. Ist hingegen die vertraglich vereinbarte Vergütung noch nicht vollständig bezahlt, hat der Insolvenzverwalter gemäß § 103 Abs. 1 InsO ein Wahlrecht dahingehend, dass er entweder die Erfüllung des Vertrags ablehnt oder die Erfüllung des Vertrags erklärt. Es besteht also nur dann ein Anspruch gegenüber dem Insolvenzverwalter auf Fertigstellung, wenn zum einen der Erwerber die vertraglich vereinbarte Vergütung noch nicht vollständig bezahlt hat und zum anderen der Insolvenzverwalter die Erfüllung des Vertrags wählt.

[1] § 80 Abs. 1 InsO.