Speichersondernutzungsrecht

Leitsatz

• Ausschließlicher Zugang zu einem gemeinschaftlichen Speicherraum nur durch ein Wohnungssondereigentum (Duldungspflicht)

  Schriftlicher Beschluss oder Vereinbarung: Nach dem Inhalt der Regelung zu entscheiden; bedeutsam für Rechtsnachfolgerwirkung

  Gerichtliche Geltendmachung von Ansprüchen der Eigentümer durch den Verwalter kein Verstoß gegen das Rechtsberatungsgesetz

Normenkette

§ 5 Abs. 2 WEG, § 10 Abs. 2 S. 1 WEG, § 14 Nr. 4 WEG, § 23 Abs. 1 WEG, § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG, Art. 1 § 5 Nr. 3 RBerG

Kommentar

1. Ist ein Speicher als Gemeinschaftseigentum (GE) begründet, steht dem nicht entgegen, dass er nur durch eine bestimmte Sondereigentums(SE)-wohnung erreicht werden kann. Auch bei einem nicht ausgebauten Speicher, an dem Mitgebrauch aller Wohnungseigentümer von der tatsächlichen Seite nicht in Betracht kommt, spielt der Zugang keine maßgebende Rolle (anders als im Fall des BayObLG, Rechtspfleger 1989, 99/100 bzw. vom 6. 2. 1986, BayObLGZ 1986/26). Im vorliegenden Fall muss allenfalls der Wohnungseigentümer dulden, dass seine Wohnung als Durchgang zum Speicher betreten werden kann, um dort z. B. Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen am Dach durchführen zu können (vgl. § 14 Nr. 4 WEG). Es gibt also - gesetzlich zulässig - Fälle, dass im gemeinschaftlichen Eigentum stehende Teile des Gebäudes nur durch Sondereigentum erreicht werden können.

2. Ob eine unter Mitwirkung aller Eigentümer im schriftlichen Verfahren getroffene Regelung einen Eigentümerbeschluss oder eine Vereinbarung darstellt, beurteilt sich entscheidend nach dem Inhalt der Regelung; eine Vereinbarung ist regelmäßig anzunehmen, wenn der Gegenstand einer Regelung einem Mehrheitsbeschluss nicht zugänglich ist.

Im vorliegenden Fall wurde dem Antragsgegner am Speicher kein Sondernutzungsrecht eingeräumt. Gemäß § 15 Abs. 1 WEG können Eigentümer den Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums durch Vereinbarung regeln und - falls eine Vereinbarung nicht entgegensteht -, einen der Beschaffenheit des GE entsprechenden ordnungsgemäßen Gebrauch beschließen; zur alleinigen Nutzung unter Ausschluss aller anderen Eigentümer vom Mitgebrauch können Teile des GE einem Wohnungseigentümer aber nur durch eine Vereinbarung im Sinne des § 10 Abs. 1 S. 2 WEG und nicht durch Mehrheitsbeschluss überlassen werden (BayObLG NJW-RR 1990, 1104; OLG Karlsruhe WE 1991, 110). Allerdings wäre ein gleichwohl gefasster Mehrheitsbeschluss, sofern er nicht für ungültig erklärt wird, wirksam (BayObLG a.a.O. unter Hinweis auf BGHZ 54, 65; a. A. OLG Karlsruhe a.a.O.).

Vorliegend handelte es sich nicht um einen schriftlichen, allstimmigen Beschluss auf Gestattung des Speicherausbaues, sondern in richtiger Auslegung um eine Vereinbarung. Beschlüsse würden nach § 10 Abs. 3 WEG auch ohne Grundbucheintragung gegenüber Sondernachfolgern wirken. Als Vereinbarung im Sinne des § 10 Abs. 1 S. 2 WEG habe die seinerzeitige Regelung allerdings gegen die Antragsteller als Sondernachfolger der damaligen Eigentümer nicht gewirkt, weil sie nicht im Grundbuch eingetragen wurde ( § 10 Abs. 2 WEG). Aus diesem Grund konnte sich der Antragsgegner gegenüber den Antragstellern nicht auf eine frühere Vereinbarung berufen.

Bei einer Vereinbarung bestehe die Möglichkeit des Einwands einer Verwirkung auch nur für die Rechtsvorgänger der Antragsteller, für die die (schuldrechtliche) Vereinbarung im Verhältnis untereinander auch ohne Grundbucheintragung Wirkungen entfaltete (insoweit ist die Fallkonstellation anders als in der Entscheidung des BayObLG in WuM 1990, 453).

3. Macht der von den Wohnungseigentümern hierzu ermächtigte Verwalter Ansprüche der Wohnungseigentümer ohne Beiziehung eines Rechtsanwaltes gerichtlich geltend, handelt es sich nicht um eine unerlaubte Besorgung fremder Rechtsangelegenheiten und damit nicht um einen Verstoß gegen Grundsätze des Rechtsberatungsgesetzes - RBerG - (entgegen KG Berlin, Entscheidung v. 19. 12. 1990, Az.: 24 W 5932/90, WuM 1991, 222 = DWE 1991, 26 mit Anmerkungen in DWE 1991, 8ff.). § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG ist auch dann anwendbar, wenn es sich nicht um die Geltendmachung von Ansprüchen der Wohnungseigentümer gegen Dritte handelt, sondern gegen einen einzelnen Wohnungsmiteigentümer; insoweit kann nichts anderes gelten als im Fall des § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG. Nach Meinung des Senats sei es in ständiger Rechtsprechung selbstverständlich, dass ein WE-Verwalter durch das RBerG nicht daran gehindert sei, Ansprüche für die Eigentümer in Verfahrensstandschaft oder als Vertreter gerichtlich geltend zu machen, ohne einen Rechtsanwalt einzuschalten. § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG gäbe wenig Sinn, wenn er nur den Verwalter berechtigen würde (wie das KG Berlin meint), die gerichtliche Geltendmachung von Ansprüchen "einzuleiten". Eine an den Bedürfnissen der Wohnungseigentümer ausgerichtete Auslegung dieser Bestimmung rechtfertige eine solche Einschränkung nicht; abgesehen davon spreche der Wortlaut von der gerichtlichen Geltendmachung von Ansprüchen und nicht von ihrer Einleitung (Müller, DWE 1991...