Nach der Bestimmung des § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG ist bei der Begründung, Veränderung, Aufhebung oder Übertragung von Sondernutzungsrechten die Zustimmung derjenigen erforderlich, zugunsten derer eine Hypothek, Grund- oder Rentenschuld oder eine Reallast besteht.
Rentenschuld
Bei Rentenschulden handelt es sich um Grundschulden, durch die das Grundstück nicht für eine feste Summe, sondern für fortlaufende Zahlungen zu bestimmten Terminen haftet.
Reallast
Bei der Reallast handelt es sich gemäß § 1105 BGB um eine Belastung des Grundstücksrechts in der Weise, dass an den Berechtigten wiederkehrende Leistungen aus dem Grundstück zu entrichten sind. Diese Leistungen können aus Natural- oder Geldleistungen bestehen. Die Reallast hat im Bereich des Wohnungseigentums keine Bedeutung, sondern kommt allenfalls noch bei landwirtschaftlichen Altenteilsverträgen in Betracht.
"Sonstige" dingliche Rechte
Weiter müssen analog §§ 877, 876 BGB die Inhaber anderer Rechte einer Vereinbarung zustimmen, wenn eine Beeinträchtigung ihres Rechts nicht ausgeschlossen ist. Dies gilt insbesondere für
(Grund-)Dienstbarkeiten
Die Grunddienstbarkeit ist die Belastung eines Grundstücks zugunsten des Eigentümers eines anderen Grundstücks. Diesem kann ein bestimmtes Nutzungsrecht – insbesondere Durchgangs- oder Fahrtrecht – eingeräumt werden. Inhalt einer Grunddienstbarkeit kann auch sein, dass zugunsten des anderen Eigentümers bestimmte Handlungen auf dem belasteten Grundstück nicht ausgeführt werden, wie beispielsweise eine bestimmte Bebauung oder die Ausübung eines bestimmten Gewerbes.
Beschränkt persönliche Dienstbarkeiten
Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit entspricht ihrem Inhalt nach der Grunddienstbarkeit, steht jedoch nicht dem jeweiligen Eigentümer des berechtigten Grundstücks zu, sondern einer bestimmten Person.
Nießbrauch
Der Nießbrauch berechtigt dazu, die Nutzungen des belasteten Grundstücks zu ziehen. Der Nießbraucher ist dabei berechtigt, die Sache in seinen Besitz zu nehmen und umfassend zu nutzen.
Dauerwohn- oder Dauernutzungsrecht
Das Dauerwohnrecht ist in §§ 31 ff. WEG geregelt. Danach kann ein Grundstück in der Weise belastet werden, dass der Berechtigte unter Ausschluss des Eigentümers eine bestimmte Wohnung bewohnen oder in anderer Weise nutzen darf. Das Dauerwohnrecht berechtigt gemäß § 37 WEG auch zur Vermietung der Wohnung. Das Dauerwohnrecht ist als dingliches Recht im Grundbuch einzutragen. Für das Dauernutzungsrecht gelten im Übrigen dieselben Grundsätze. Dieses bezieht sich auf die Nutzung von Teileigentum.
Vormerkungsberechtigte
Auch die Zustimmung vormerkungsberechtigter Zweiterwerber ist erforderlich. Im Fall des Ersterwerbs vom teilenden Eigentümer nach § 8 Abs. 3 WEG allerdings nicht, wenn zugunsten des Erwerbers ein Anspruch gegen den teilenden Eigentümer auf Übertragung einer Sondereigentumseinheit besteht, der durch Vormerkung gesichert ist und dem Erwerber bereits der Besitz an den Räumen des Sondereigentums übergeben wurde. Dann gilt er gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und anderen Wohnungseigentümern ohnehin bereits als Wohnungseigentümer, ohne als solcher bereits im Grundbuch eingetragen zu sein.
Grundsätzlich ist also bei der Begründung von Sondernutzungsrechten die Zustimmung der rechtlich beeinträchtigten "sonstigen" dinglich Berechtigten, die in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen sind, und insbesondere auch der ebenso beeinträchtigten Grundpfandrechts- und Reallastgläubiger erforderlich, die in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen sind.
Belastung mit Grundschuld
Sowohl das Wohnungseigentum des A als auch das des B sind mit einer Grundschuld belastet. Zugunsten des A vereinbaren die Wohnungseigentümer die Begründung eines Sondernutzungsrechts an einer Gartenfläche im Bereich des Gemeinschaftseigentums.
Die Gläubigerbank des A muss dieser Vereinbarung nicht zustimmen, da deren Rechte durch das zugunsten ihres Schuldners begründete Sondernutzungsrecht nicht beeinträchtigt werden. Eine Eigentumswohnung, zu deren Gunsten ein Sondernutzungsrecht an Teilen des Gemeinschaftseigentums besteht, ist zwar nicht zwangsläufig, in aller Regel aber wertiger, als eine Wohnung ohne Sondernutzungsrecht.
Hingegen muss die Gläubigerbank des B dieser Vereinbarung zustimmen, da deren Rechte durch das zugunsten des A begründete Sondernutzungsrecht beeinträchtigt werden. Durch das zugunsten des A bestehende Sondernutzungsrecht wird B von der Nutzung der entsprechenden Gemeinschaftsfläche ausgeschlossen, womit der Wert seiner Wohnung ggf. sinken kann.
Bei der Begründung von Sondernutzungsrechten ist die Zustimmung der Grundpfandrechts- und Reallastgläubiger gemäß § 5 Abs. 4 Satz 2 WEG auch dann erforderlich, wenn der belastete Miteigentumsanteil ebenfalls mit einem Sondernutzungsrecht verbunden wird.
Gleichgerichtete Sondernutzungsrechte
Die Wohnungseigentümer wollen Teile der gemeinschaftlichen Außenfläche als Kfz-Abstellplätze nutzen. Zugunsten eines jeden Wohnungseigentümers sol...
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