Sondernutzungsrecht: Vermietung / 5 Hinweis

Problemüberblick

Der Fall, der im Mietrecht spielt, weist mehrere wohnungseigentumsrechtliche Probleme auf. Eines besteht in der Frage, ob ein Wohnungseigentümer, dessen Wohnungseigentum ein Sondernutzungsrecht zugewiesen ist, berechtigt ist, dieses zu vermieten. Ein anderes besteht in der Frage, wer die Reparatur eines Bauteils organisieren darf, das im gemeinschaftlichen Eigentum steht, aber einem Sondernutzungsrecht unterliegt.

Vermietung einer Fläche oder eines Raums, die/der einem Sondernutzungsrecht unterliegt

Die sonstigen Nutzungen der einem Sondernutzungsrecht unterliegenden Flächen sollen nach Sinn und Zweck abweichend von § 16 Abs. 1 Satz 1 WEG grundsätzlich allein dem Berechtigten zustehen. Der Berechtigte kann die seinem Sondernutzungsrecht unterliegenden Flächen und Räume daher insbesondere – auch isoliert – vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen. Die Wohnungseigentümer können aber etwas anderes vereinbaren.

Erhaltungslast

Nach einer Sondernutzungsrechtsvereinbarung kann einem Wohnungseigentümer, dessen Sondereigentum ein Sondernutzungsrecht zugewiesen ist, aber nicht verpflichtet sein, die entsprechende Fläche oder den entsprechenden Raum zu erhalten. Was insoweit gelten soll, muss vereinbart werden, da es sich um gemeinschaftliches Eigentum handelt. Häufig, aber nicht zwingend, werden sich Umlagevereinbarungen finden, nach denen der Sondernutzungsberechtigte wenigstens die Kosten für die Erhaltung zu tragen hat. Selten finden sich hingegen Vereinbarungen, die regeln, wer Erhaltungsmaßnahmen zu organisieren hat. Ist die Sondernutzungsrechtsvereinbarung insoweit unklar, gilt das Gesetz.

Dann ist es an der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die Erhaltungsmaßnahmen zu organisieren und durchzuführen. Auch wenn es so liegt, "rettet" diese Rechtslage aber nicht den Wohnungseigentümer, der eine Fläche oder einen Raum vermietet, die einem Sondernutzungsrecht unterliegen. Dann ist es zwar Sache der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die Erhaltungsmaßnahmen zu organisieren. Der Wohnungseigentümer ist aber als Vermieter verpflichtet, auf diese Reparatur hinzuwirken.