Sondernutzungsrecht: Inhaltsänderung

Leitsatz

Die dauerhafte Änderung des Inhalts eines Sondernutzungsrechts und die dauerhafte Aufhebung eines solchen Rechts können die übrigen Wohnungseigentümer gegen den Willen des Sondernutzungsberechtigten nur nach Maßgabe von § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG und auf dem darin geregelten Weg einer Anpassung oder Änderung der Gemeinschaftsordnung herbeiführen.

Aus § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG kann sich auch ein Anspruch auf ersatzlose Aufhebung eines Sondernutzungsrechts ergeben, allerdings nur als ultima ratio, etwa wenn die Sondernutzungsfläche zwingend benötigt wird, um unabwendbaren behördlichen Auflagen nachzukommen, und regelmäßig nur gegen Zahlung einer entsprechenden Entschädigung.

Normenkette

WEG § 13

Das Problem

1. In der von der Stadt Köln im Jahre 2004 Bauträger T erteilten Baugenehmigung ist vorgesehen, dass an der Straße gelegene Stellplätze parallel zum Gebäude einer Wohnungseigentumsanlage errichtet werden, u.a. auf der Fläche vor der Wohnung von Wohnungseigentümer B, dem Eigentümer des Wohnungseigentums 1. Von dieser Anordnung abweichend lässt T die Stellplätze indes in einem rechten Winkel zu dem Gebäude ausrichten. Vor der Wohnung des B wird eine abgezäunte Terrassen- und Gartenfläche eingerichtet. In der Gemeinschaftsordnung wird dem jeweiligen Eigentümer des Wohnungseigentums 1 ein entsprechendes Sondernutzungsrecht an dieser Fläche eingeräumt, welches in das Grundbuch eingetragen ist. Die Stadt Köln lehnt die Genehmigung der tatsächlichen Bauausführung ab und verlangt die Errichtung der Stellplätze parallel zum Gebäude – u.a. auf der Sondernutzungsfläche der Beklagten.
2. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verlangt nach einem Beschluss der Wohnungseigentümer von B vor diesem Hintergrund, es zu dulden, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Terrasse, den Rasen und die Pflanzen sowie den die Sondernutzungsfläche umgebenden Zaun entfernt und auf der Fläche 2 Stellplätze errichtet, die dauerhaft durch die Wohnungseigentümer oder Bewohner genutzt werden können. Weiterhin verlangt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Duldung der Nutzung der Sondernutzungsfläche als Zufahrt zu weiteren Stellplätzen.
3. Das Amtsgericht gibt der Klage Zug um Zug gegen eine Entschädigungszahlung in Höhe von 38.000 EUR statt. Die Berufung des B und die Anschlussberufung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer weist das Landgericht zurück. B sei nach § 242 BGB verpflichtet, der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Sondernutzungsfläche zur Verfügung zu stellen und die baulichen Maßnahmen sowie die dauerhafte Nutzung der Fläche für Stellplätze und Zufahrten zu dulden. Dies folge daraus, dass die Inanspruchnahme der Sondernutzungsfläche erforderlich sei, um den öffentlich-rechtlichen Vorgaben der bestandskräftigen Baugenehmigung zu genügen. Einer vorherigen Änderung der Gemeinschaftsordnung bedürfe es nicht. Zwar sei davon auszugehen, dass die in der Gemeinschaftsordnung festgelegten rechtlichen Verhältnisse den tatsächlichen Gegebenheiten nach Abschluss der Bauarbeiten zur Erstellung eines baugenehmigungskonformen Zustands angepasst werden sollten, es sei aber nicht ersichtlich, warum die Gemeinschaftsordnung vorrangig geändert werden müsse. Eine Rechtsverkürzung der Beklagten trete dadurch nicht ein, da die übrigen Miteigentümer gegen sie einen Anspruch auf Zustimmung zu der Änderung hätten. Deren gerichtliche Durchsetzung führte daher lediglich zu einer zeitlichen Verzögerung.
4. Mit der Revision verfolgt B seinen Antrag auf Abweisung der Klage weiter. Mit einem Teilerfolg!

Die Entscheidung

Ein sondernutzungsberechtigter Wohnungseigentümer müsse den umfassenden Mitgebrauch seiner Sondernutzungsfläche durch alle Wohnungseigentümer nicht dauerhaft dulden.

1. Jeder Wohnungseigentümer sei gemäß § 13 Abs. 2 Satz 1 WEG zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach Maßgabe der §§ 14 und 15 WEG berechtigt. Das gelte aber nach § 15 Abs. 1 WEG nicht für die Teile des gemeinschaftlichen Eigentums, an denen einzelnen Wohnungseigentümern Sondernutzungsrechte zugewiesen seien. Wesensmerkmal von Sondernutzungsrechten sei, dass sie dem begünstigten Wohnungseigentümer unter Ausschluss der übrigen (negative Komponente) das Recht zum Gebrauch von Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums zuweisen (positive Komponente). Sie schränkten damit die gesetzliche Befugnis jedes Wohnungseigentümers zum Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 13 Abs. 2 WEG ein. Es widerspräche Sinn und Zweck eines Sondernutzungsrechts, wenn der Sondernutzungsberechtigte dauerhaft den Mitgebrauch seiner Sondernutzungsfläche durch andere Wohnungseigentümer dulden müsste.
2. Allerdings werde in der obergerichtlichen Rechtsprechung die Ansicht vertreten, ein Sondernutzungsberechtigter könne unabhängig von einer Änderung der Gemeinschaftsordnung oder Vereinbarung nach Treu und Glauben gemäß § 242 BGB aus dem Gemeinschaftsverhältnis verpflichtet sein, seine Sondernutzungsfläche – gegebenenfalls gegen Zahlung einer angemessenen Entschädigung – auf Dauer zum Mitg...