Sondernutzungsrecht: Dürfen die anderen Wohnungseigentümer mitgebrauchen?

1 Leitsatz

Ein Wohnungseigentümer hat im Regelfall kein Betretungsrecht für Freiflächen, an denen ein Sondernutzungsrecht besteht, um "gefangene" Gemeinschaftsflächen nutzen zu können.

2 Normenkette

WEG § 13 Abs. 1

3 Sachverhalt

Wohnungseigentümer K hat ein Sondernutzungsrecht an einem "Berggarten", Wohnungseigentümer B das Sondernutzungsrecht an dem oberhalb des Berggarten liegenden Gartenteil. An diesen Gartenteil schließt sich ein abgetrennter und durch eine Mauer mit einem Holztor verbundener kleiner Platz an, der auch im gemeinschaftlichen Eigentum steht. An diesem Platz ist kein Sondernutzungsrecht vereinbart worden. Wohnungseigentümer K möchte, dass ihm Wohnungseigentümer B regelmäßig Zugang zu diesem kleinen Platz gewährt (einen anderen Weg als über das gemeinschaftliche Eigentum gibt es nicht).

4 Entscheidung

Ohne Erfolg! Die Wohnungseigentümer hätten nicht vereinbart, dass K zum Platz gehen dürfe. Diese Vereinbarung könne auch nicht im Wege der Auslegung der Sondernutzungsrechtsvereinbarung zum Gartenteil entnommen werden (Hinweis u. a. auf BayObLG, Beschluss v. 14.2.2001, 2Z BR 3/01, NJW-RR 2001 S. 801, OLG Köln, Beschluss v. 28.12.2000, 16 Wx 163/00, NZM 2001 S. 385 und KG Berlin, Beschluss v. 20.12.1989, 24 W 3084/89, NJW-RR 1990 S. 333). Es sei nichts dafür ersichtlich, dass das Sondernutzungsrecht des B mit einem entsprechenden Betretungsrecht des K belastet sei. K sei auf einen Gebrauch des Platzes auch nicht angewiesen. Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer habe nur das Recht, den Platz zu Instandsetzungs- und Instandhaltungszwecken gelegentlich zu betreten – was auch nicht streitig sei und was B nach § 14 Nr. 4 Halbsatz 1 WEG zu dulden habe. Zwar könnte K gegebenenfalls auf eine Änderung der Sondernutzungsrechtsvereinbarung klagen. Diese Klage gebe es aber noch nicht. Sie müsste sich gegen alle Wohnungseigentümer richten und B müsste finanziell entschädigt werden.

Hinweis

Im Fall ist B ein Sondernutzungsrecht eingeräumt. So ein Recht liegt vor, wenn dem jeweiligen Wohnungseigentümer eines oder mehrerer Wohnungseigentumsrechte durch eine Vereinbarung positiv ein über § 13 Abs. 2 WEG hinausgehendes Gebrauchs- und gegebenenfalls Nutzungsrecht an Räumen, Flächen oder Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums eingeräumt und zugleich der Mitgebrauch der anderen Wohnungseigentümer negativ beschränkt (= grundsätzlich ausgeschlossen) wird.

Ein Sondernutzungsrecht kann aufgrund der Privatautonomie im Rahmen der Gesetze frei gestaltet werden. Welchen Inhalt es hat, muss vereinbart werden. Die Wohnungseigentümer müssen zum Umfang des Gebrauchs allerdings nichts bestimmen. Ohne besondere Abrede ist es dem Berechtigten erlaubt, das gemeinschaftliche Eigentum – soweit es seinem Sondernutzungsrecht unterliegt – nach seinem Belieben zu gebrauchen. Die Wohnungseigentümer können allerdings Regeln zum Gebrauch vereinbaren. Die Bezeichnung "Tiefgaragenstellplatz" soll z. B. dahin zu verstehen sein, dass die Fläche nur zum Abstellen von Kraftfahrzeugen vorgesehen ist und E-Fahrräder nicht abgestellt werden dürfen. Der Sondernutzungsberechtigte eines Gartens darf diesen z. B. gärtnerisch gestalten (übliche gärtnerische Pflege, Rückschnitt, Anpflanzungen, Entfernungen). Die Bezeichnung eines Raums als "Raum" soll es nicht erlauben, den Raum zu bewohnen.

Etwas anderes gilt, wenn das Sondernutzungsrecht ausgehöhlt wird. Dies ist etwa der Fall, wenn für eine Gartensondernutzungsfläche ein "Ziergarten" vorgeschrieben wird oder wenn für einen Kfz-Stellplatz das Parken von Autos verboten wird. Im Einzelfall muss der Berechtigte einen vorübergehenden Mitgebrauch dulden, nicht aber ein andauerndes Durchgangsrecht.

Im Fall streiten Wohnungseigentümer um die Möglichkeit des Gebrauchs an einer Fläche. Wohnungseigentümer K ist der Mitgebrauch faktisch nicht möglich, da er dazu eine Fläche betreten müsste, an der B ein Alleingebrauchsrecht hat. Das LG fragt insoweit, ob gegebenenfalls gleichsam ein Wegerecht vereinbart ist. Diese Frage verneint es. Es verweist abrundend auf die Möglichkeit, dieses nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG einzuklagen. Die Verweisungen des Gerichts zeigen, dass es den Fall gegebenenfalls nicht vollständig erfasst hat.

Denn bei den Entscheidungen des BayObLG und des OLG Köln ging es jeweils um einen Spitzboden, der nur erreichbar war, wenn man das Sondereigentum durchquert. Wenn man hier nicht "helfen" würde, stünde das Sondereigentum nach der Bestimmung des § 5 Abs. 2 WEG im gemeinschaftlichen Eigentum. Um diese Folge zu umgehen, wird behauptet, den anderen Wohnungseigentümern sei – wenn überhaupt – ein eingeschränkter Mitgebrauch erlaubt. Erlaubt sei nur ein gelegentliches Betreten des örtlich isolierten gemeinschaftlichen Eigentums oder das Abstellen von Gegenständen. Dies müsse der Sondereigentümer entsprechend § 14 Nr. 4 Halbsatz 1 WEG dulden. In bestimmten Fällen wird nach Lage des im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Raums ein Mitgebrauch sogar jenseits von § 14 Nr. 4 Halbsatz 1 WEG als völlig ausgeschlossen angesehen, z. B. bei einem (nachträglich) angebauten B...