Sondereigentümer muss Fenster instand setzen

Leitsatz

Instandsetzungsverantwortung zulasten des betroffenen Sondereigentümers (hier: an Fenstern durch Umdeutung einer nichtigen Vereinbarung)

Normenkette

§ 10 WEG; §§ 133, 140 BGB

Kommentar

1. Fenster wurden nach Zuordnungsvereinbarung in der Teilungserklärung zu Sondereigentum erklärt. Weiter heißt es in der Gemeinschaftsordnung,dass die Behebung von Schäden im Sondereigentum (z.B. Tür- und Fensterflächen einschl. Tür- und Fensterrahmen usw.), die an das gemeinschaftliche Eigentum angrenzen, ohne Rücksicht auf die Ursache des Schadens dem jeweiligen Eigentümer obliegt. Abschließend wurde in der Gemeinschaftsordnung vereinbart, dass eine unwirksame Bestimmung durch eine andere wirksame und zulässige Regel zu ersetzen ist, die dem wirtschaftlichen Zweck der unwirksamen Bestimmung am nächsten kommt.

2. Die Zuweisung von Außentüren und Fensterelementen zum Sondereigentum ist gemäß § 5 Abs. 2 WEG nichtig (h.M.). Allerdings können Instandhaltungs- und Instandsetzungspflichten von solchen Bauteilen im räumlichen Bereich des Sondereigentums oder auch innerhalb der Sondereigentumsräume, soweit sie dem Zugriff des jeweiligen Eigentümers unterliegen, durch Vereinbarung auf Sondereigentümer übertragen werden (ebenfall h.M.).

   Vorliegend ist hinsichtlich der Fenster- und Balkontürerneuerung eine Umdeutung nach § 140 BGB geboten, sodass der jeweilige Eigentümer die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht auf eigene Kosten zu tragen hat. Dies ergibt sich auch aus der Schlussbestimmung in der Gemeinschaftsordnung auf Ersatz einer unwirksamen Bestimmung durch eine solche, die dem wirtschaftlichen Zweck am nächsten kommt. Vorliegend war auch auf die Vereinbarung abzustellen, wenn es um die Sanierung der an das Gemeinschaftseigentum angrenzende Bauteile geht. Fenstereigentum unterliegt vor allem dem alleinigen Zugriff des jeweiligen Sondereigentümers, wird von ihm allein genutzt und ggf. auch gepflegt. Auch aus Sicht der gesamten Gemeinschaft ist es wirtschaftlich sinnvoll, den Nutzer zu belasten, da er direkt die ordnungsgemäße Nutzung und Pflege auch steuern kann. Insoweit wird er auch zur sorgfältigen Nutzung angehalten.

Link zur Entscheidung

OLG Karlsruhe, Beschluss v. 7.7.2010, 11 Wx 115/08, ZMR 2010 S. 873