Schönheitsreparaturen – Woh... / 2 Übertragung auf den Mieter

In der Praxis ist es üblich, dass die Schönheitsreparaturen durch eine vertragliche Vereinbarung auf den Mieter übertragen werden. Erforderlich ist stets eine ausdrückliche Regelung.

 

Wichtig

Keine Verkehrssitte

Eine Verkehrssitte, wonach der Mieter auch ohne vertragliche Vereinbarung die Schönheitsreparaturen zu tragen hätte, besteht nicht.

Enthält der Mietvertrag keine wirksame Renovierungsverpflichtung, so gelten folgende Grundsätze:

1. Der Mieter hat gegen den Vermieter einen Anspruch auf Durchführung von Schönheitsreparaturen, wenn dies aufgrund des Zustands der Räume erforderlich ist. Der Umstand, dass der Mieter den Vermieter über lange Zeit nicht auf Durchführung von Schönheitsreparaturen in Anspruch genommen hat, führt zu keiner Änderung des Mietvertrags. Der Mieter kann also für die Zukunft verlangen, dass der Vermieter Schönheitsreparaturen durchführt. Der Gesichtspunkt der Verwirkung spielt hier keine Rolle.
2. Bei Nichterfüllung hat der Mieter Gewährleistungsansprüche nach § 536 BGB.
3.

Der Mieter kann die Schönheitsreparaturen selbst durchführen und gem. § 536a Abs. 2 Nr. 1 BGB Kostenersatz verlangen, wenn sich der Vermieter mit der Durchführung der Schönheitsreparaturen in Verzug befindet.

In diesem Fall hat der Mieter Anspruch auf einen Vorschuss in Höhe der Handwerkerpreise. Hierüber hat er nach Durchführung der Schönheitsreparaturen abzurechnen. Für Eigenleistungen kann der Mieter nicht die Handwerkerkosten, sondern lediglich eine angemessene Vergütung in Ansatz bringen (s. Nr. 5.). Werden die Schönheitsreparaturen nicht binnen angemessener Zeit durchgeführt, ist der Vorschuss zurückzuzahlen.

4. Befindet sich der Vermieter nicht in Verzug, hat der Mieter einen Anspruch aus § 536a Abs. 2 Nr. 2 BGB, wenn die Durchführung der Schönheitsreparaturen zur Erhaltung der baulichen Substanz der Mietsache erforderlich war.
5.

Hat der Mieter Schönheitsreparaturen durchgeführt, obwohl er hierzu nicht verpflichtet war, hat er die Renovierungsleistung ohne Rechtsgrund erbracht. In Fällen dieser Art schuldet der Vermieter Wertersatz nach § 818 Abs. 2 BGB. Maßgeblich ist die übliche Vergütung für die vom Mieter geleistete Arbeit. Nach der Rechtsprechung des BGH ist diese wie folgt zu bemessen:

  • Wurden die Schönheitsreparaturen durch einen Handwerksbetrieb ausgeführt, kann der Mieter grundsätzlich den Rechnungsbetrag ersetzt verlangen, wenn dieser den üblichen Preisen entspricht.
  • Hat der Mieter die Renovierung in Eigenarbeit erledigt oder durch Bekannte erledigen lassen, kann er die Materialkosten sowie eine billige Entschädigung für die eingesetzte Arbeitszeit und die an die Helfer gezahlte Vergütung ersetzt verlangen.

Die entsprechenden Beträge sind vom Gericht nach § 287 ZPO zu schätzen. Dabei kann es eine Rolle spielen, ob der Mieter die Arbeiten "in selbstständiger beruflicher Tätigkeit" ausgeführt hat. Entgegen einer in der Literatur vertretenen Auffassung ergibt die Differenzierung zwischen den Handwerkerleistungen und der Renovierung durch den Mieter durchaus einen Sinn, weil Leistungen von Handwerkern oder Unternehmen i. d. R. einen anderen Marktwert haben als die gleichartige Leistung einer Privatperson. Bei Qualitätsmängeln ist die Vergütung zu mindern.

Die Verjährung der Ersatzansprüche des Mieters richtet sich nach § 548 Abs. 2 BGB. Danach beträgt die Verjährungsfrist 6 Monate, beginnend mit der rechtlichen Beendigung des Mietverhältnisses.

6. Wird der Zustand der Räume durch eine vom Mieter nicht geschuldete Renovierung verschlechtert, hat der Vermieter Anspruch auf Schadensersatz. Maßgeblich ist, ob der vom Mieter geschaffene Zustand schlechter ist als der Zustand der unrenovierten Wohnung.
7.

Verwendet der Vermieter einen Mietvertrag mit einer unwirksamen Klausel, stehen dem Mieter u. U. Schadensersatzansprüche nach §§ 241 Abs. 2, 280 BGB zu. Nach dieser Vorschrift ist der Vermieter u. a. verpflichtet, auf die Interessen des Mieters Rücksicht zu nehmen.

 

Praxis-Beispiel

Aufklärung über unwirksame Reparaturklausel

Erkennt der Vermieter, dass ein von ihm verwendetes Vertragsformular unwirksame Regelungen über die Durchführung von Schönheitsreparaturen enthält und dass der Mieter irrig von der Wirksamkeit der Regelungen ausgeht, muss er den Mieter über die Rechtslage aufklären. Unterlässt er dies und entsteht dem Mieter dadurch ein Schaden, so ist der Vermieter zum Ersatz verpflichtet.

Der Ersatzanspruch setzt ein Verschulden des Vermieters voraus. Hierbei genügt Fahrlässigkeit.

 

Praxis-Tipp

Rechtlich beraten lassen

Im Zweifel muss der Vermieter Rechtsrat einholen. Wird der Vermieter fehlerhaft beraten, muss er sich dies zurechnen lassen.

Ebenso muss der Vermieter für Pflichtverletzungen eines Hausverwalters einstehen. Ein Hausverwalter muss die obergerichtliche Rechtsprechung kennen. Deshalb fällt dem Hausverwalter zumindest Fahrlässigkeit zur Last, wenn er den Mieter trotz unwirksamer Klausel zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auffordert.

Dem Mieter kann ein Mitverschulden zur Last fallen. Ebenso wie...

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