Schleswig-Holsteinisches OLG Urteil vom 17.01.2018 - 12 U 32/17

Entscheidungsstichwort (Thema)

Fremdvermietung bei Wohnungsbauförderung des Bundes

Normenkette

BGB §§ 133, 157, 535

Tenor

Unter Aufhebung des Urteils des Landgerichts Kiel vom 31.03.2017 - 11 O 70/16 - wird die Beklagte unter Abweisung der Klage im Übrigen verurteilt, an die Klägerin 291.805,01 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 280.904,78 EUR seit dem 19.01.2016 und aus weiteren 10.900,23 EUR seit dem 22.07.2016 zu zahlen. Im Übrigen wird die Berufung zurückgewiesen.

Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.

Der Gegenstandswert für das Berufungsverfahren wird auf 291.805,01 EUR festgesetzt.

Gründe

I. Für den Sachverhalt wird zunächst gem. § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO auf das landgerichtliche Urteil Bezug genommen.

Die Parteien streiten um die Abführung von überschießenden Mietanteilen für Fremdvermietung aus Wohnungsbauförderungsverträgen für zwei Bauprojekte in Hamburg.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Die Klägerin habe keinen Anspruch gegen die Beklagte auf Zahlung der geltend gemachten Summe aus der streitgegenständlichen Vereinbarung. Die Klägerin stütze ihre Forderung und damit ihre Klage auf die Behauptung, die Parteien bzw. ihre Rechtsvorgänger hätten vereinbart, dass im Falle der Fremdvermietung ein Mindestabstandsbetrag zu den bezuschussten Mieten für Bundesbedienstete seitens der Beklagten an die Klägerin abzuführen sei. Davon sei das Gericht nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht überzeugt. Die Klägerin meine, aus § 5 Abs. 3 und Abs. 9 der vorgelegten Förderverträge lasse sich schließen, dass die Beklagte für jede Wohnung, auf die die dort genannten Voraussetzungen zuträfen, an sie Beträge entsprechend 6,37 DM/m²/Monat bzw. 5,87 DM/m²/Monat abzuführen habe. Dies ergebe sich aus dem reinen Wortlaut nicht, worauf es jedoch nicht ankomme, wenn der wirkliche Wille der Parteien bei Vertragsschluss feststehe. Aus dem Ergebnis der Zeugenvernehmung ergebe sich, dass die Parteien bei Abschluss der Förderungsverträge jedenfalls nicht das gewollt hätten, was die Klägerin als Ergebnis des Parteiwillens behaupte und worauf sie ihre Klage stütze. Die Entscheidung des BGH vom 27.05.2009 - VIII ZR 180/08 -, die die Klägerin zur Untermauerung ihrer Interessen in den Rechtsstreit eingeführt habe, sei mangels Parteiidentität nicht bindend und beruhe darüber hinaus auf einer abweichenden Tatsachengrundlage.

Der Zeuge N habe ausgesagt, dass Grundlage der geschlossenen Förderungsverträge die Zuschussberechnung gewesen sei. Ohne diese Absicherung hätte sein Unternehmen niemals diese Förderungsverträge geschlossen, da das wirtschaftlich katastrophal gewesen wäre. Oberstes Gebot bei den Verhandlungen vor Vertragsschluss sei gewesen, dass ein Ausgleich zwischen Aufwand und Ertrag erfolge. Ein Abstand zur ortsüblichen Vergleichsmiete sei nicht Gegenstand der Zuschussberechnung gewesen. Der zweite Absatz des § 5 sei in die Vereinbarung quasi als Inflationsschutz aufgenommen worden. § 5 Abs. 3 Satz 8 sei auf Veranlassung des Ministeriums in den Vertrag gelangt. Dessen Regelung habe nicht für den ersten Absatz des § 5 gelten können, da dies unwirtschaftlich gewesen wäre. Diese Aussage des Zeugen sei glaubhaft und der Zeuge selbst glaubwürdig gewesen (vgl. dazu im Einzelnen Urteil Bl. 449 d.A.) .

In Übereinstimmung mit dem Zeugen N habe der Zeuge B ausgesagt, dass § 5 der Förderungsverträge vor einem wirtschaftlichen Hintergrund zu betrachten sei. Der Unterabsatz 2 des Absatzes 3 der fraglichen Regelung sei im Rahmen der Abstimmungen eingefügt worden, auf wessen Initiative wisse er nicht mehr. Wäre der im letzten Satz des § 5 vereinbarte Abstand auch für den ersten Absatz des § 5 einzuhalten gewesen, wäre der Zuschuss zu gering ausgefallen. In Abs. 10 des § 5 sei zu erkennen, dass bei der 2,5%-igen Steigerung die Bundesbedienstetenmiete auch bis an die Fremdmiete herankommen könne. Man hätte damals den § 5 Abs. 3 besser fassen müssen. Es sei eindeutig gewollt gewesen, dass die Abstandsregelung des § 5 Abs. 3 Satz 8 nur für den zweiten und nicht auch für den ersten Unterabsatz habe gelten sollen. Dies sei auch die Grundlage der Zuschussberechnung gewesen. Man würde dem Investor die wirtschaftliche Grundlage nehmen, wenn man den Vertragstext so auslegte, wie es der Bundesgerichtshof in seiner Entscheidung getan habe. Auch diese Aussage sei glaubhaft und der Zeuge selbst glaubwürdig (vgl. dazu im Einzelnen Urteil Bl. 450 d.A.).

Hiergegen hat die Klägerin Berufung eingelegt, mit der sie ihren erstinstanzlichen Klagantrag weiterverfolgt und die sie wie folgt begründet:

Die streitgegenständlichen Förderverträge enthielten klare und nachvollziehbare sowie detaillierte Regelungen zur F...