Sachenrechtliche Zuordnung von wesentlichen Bauteilen

Leitsatz

Kellerausgangstüren, Nebenausgangstüren und Fenster stehen im gemeinschaftlichen Eigentum

Normenkette

§§ 1 Abs. 5, 5 Abs. 1, Abs. 2 WEG

Das Problem

1. Nach der Gemeinschaftsordnung hat jeder Eigentümer die Gebäudeteile, Anlagen und Teile von diesen, die sich entweder in seinem Sondereigentum oder als gemeinschaftliches Eigentum im Bereich des Sondereigentums befinden, auf eigene Kosten ordnungsgemäß instand zu halten und instand zu setzen. Diese Verpflichtung umfasst insbesondere die Türen und Fenster einschließlich Rahmen und Verglasung, ausgenommen den Farbanstrich der Außenseite der Wohnungsabschlusstüren und Fenster. Nach der Gemeinschaftsordnung dürfen die Wohnungseigentümer an der äußeren Gestaltung des Gebäudes keine Änderungen vornehmen. Veränderungen an der Außenfassade, der Fenster, der farblichen Gestaltung des Treppenhauses und der Wohnungsabschlusstüren "unterliegen einem Beschluss mit 2/3-Mehrheit".
2. In einer Versammlung am 20.8.2010 wird mehrheitlich die Instandsetzung einer Kellerausgangstür beschlossen, welche vom Kellerhals zu dem im Sondereigentum von W 1 stehenden Kellerraum führt (in Ausführung dieses Beschlusses wird die Tür dann auch ausgetauscht). Ferner wird mehrheitlich beschlossen, eine Nebenausgangstür einer zu einem Teileigentum von W 1 gehörenden Garage "auf Kosten der Instandhaltungsrückstellung" auszuwechseln. Schließlich genehmigen die Eigentümer mehrheitlich – nachträglich – den bereits erfolgten Austausch der Fenster der Wohnung von W 2.
3. Ein Wohnungseigentümer geht gegen diese Beschlüsse vor. Beim Landgericht hat die Klage auch Erfolg. Für die Instandsetzung der in seinem Sondereigentum stehenden Kellerausgangstür sei allein W 1 zuständig gewesen. Die Wohnungseigentümer seien daher nicht befugt gewesen, den Austausch der Tür auf Kosten der Instandhaltungsrückstellung zu beschließen. Auch der Austausch der Nebenausgangstür der Garage hätte allein W 1 oblägen. Dasselbe gelte schließlich für die Instandsetzung der Fenster.
4. Mit ihrer Revision wollen die beklagten Wohnungseigentümer die Abweisung der Klage erreichen.

Entscheidung

1. Mit Erfolg! Die Auswechslung der Türen bzw. des Fensters sei nicht allein die Sache von W 1 und W 2 gewesen. Vielmehr wären sämtliche Wohnungseigentümer nach der gesetzlichen Kompetenzzuweisung für die Beschlussfassung über die Instandsetzung und den Austausch gemeinschaftlichen Eigentums zuständig (§ 21 Abs. 1, Abs. 5 Nr. 2 WEG bzw. § 22 WEG) und müssten die damit verbundenen Kosten tragen (§ 16 Abs. 2 WEG). So läge es auch hier. Die Türen und Fenster stünden nämlich im gemeinschaftlichen Eigentum.
2. Die Kellerausgangstür stehe gemäß § 5 Abs. 2 WEG im gemeinschaftlichen Eigentum. Sie bilde die räumliche Abgrenzung zwischen der W 1 gehörenden Sondereigentumseinheit "Kellerraum" und dem im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Kellerhals mit Kelleraußentreppe. Damit gehöre die Kellerausgangstür, wie eine Wohnungseingangstür, räumlich und funktional (auch) zum gemeinschaftlichen Eigentum und stehe als einheitliche Sache insgesamt im gemeinschaftlichen Eigentum (Hinweis auf BGH v. 25.10.2013, V ZR 212/12, NJW 2014 S. 379 Rn. 10). Für die Frage der Zugehörigkeit der Nebenausgangstür der Garage zum Sondereigentum oder zum gemeinschaftlichen Eigentum gelte nichts anderes. Auch diese Tür stehe gemäß § 5 Abs. 2 WEG zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum. Dasselbe gelte für die Fenster in der Wohnung von W 2 (Hinweis auf BGH v. 2.3.2012, V ZR 174/11, NJW 2012 S. 1722 Rn. 7).
3. Durch eine Vereinbarung könnten die Wohnungseigentümer zwar abweichend von §§ 21 Abs. 5 Nr. 2, 16 Abs. 2 WEG die Pflicht zur Instandsetzung und Instandhaltung von Teilen des gemeinschaftlichen Eigentums und zur Tragung der damit verbundenen Kosten durch eine klare und eindeutige Regelung einzelnen Sondereigentümern auferlegen (BGH v. 2.3.2012, V ZR 174/11, NJW 2012 S. 1722 Rn. 7). Daran fehle es hier aber.
4. Die Gemeinschaftsordnung weise den Austausch der Ausgangstüren und Fenster nicht allein W 1 und W 2 zu. Die Gemeinschaftsordnung verpflichte den einzelnen Wohnungseigentümer zur Instandhaltung und Instandsetzung von im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Türen und Fenstern, die sich im Bereich seines Sondereigentums befänden; der Farbanstrich der Außenseite der Wohnungsabschlusstüren und der Fenster sei allerdings davon ausgenommen. Diese Regelungen erlaubten nicht den Schluss, dass alle anderen Maßnahmen dem einzelnen Wohnungseigentümer oblägen, sondern führten im Zweifel dazu, dass der Austausch der Fenster und der Wohnungsabschlusstüren "Gemeinschaftsaufgabe" sei. Behalte sich "die Gemeinschaft" schon den Außenanstrich vor, gälte dies erst recht für die vollständige Erneuerung. Mit einer solchen Regelung wollten die Wohnungseigentümer nämlich eine einheitliche Außenansicht des Gebäudes sicherstellen. Ein Austausch der Fenster und – wie bei Wohnungsabschlusstüren – der Ausgangstüren könne die Außenansicht in gleichem oder noch stärkerem Maß als ein Anstrich beeinflussen (Hinweis auf BGH ...