Saarländisches OLG Urteil vom 13.01.2004 - 4 U 276/03-47

Leitsatz (amtlich)

1. Im Rahmen des großen Kölner Bauherrenmodells ist der Treuhänder/Baubetreuer bei der Abnahme verpflichtet, vorhandene Mängel zu rügen und den Baubetreuer hiervon zu unterrichten. Kommt er dieser Pflicht nicht nach, so muss er den Bauherrn auch noch nach Abschluss des Bauvorhabens über die Mängel und die drohende Verjährung von Gewährleistungsansprüchen informieren.

2. Wird in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eine kürzere Verjährungsfrist als drei Jahre vereinbart, so ist diese Klausel gem. § 9 AGBG nichtig; es gilt stattdessen die gesetzliche – hier: dreißigjährige – Verjährungsfrist.

3. Der Verwalter einer im Rahmen des Bauherrenmodells zu schaffenden Eigentumswohnanlage haftet nicht wegen der unterlassenen Geltendmachung von Ansprüchen aufgrund von Mängeln des Sondereigentum.

Verfahrensgang

LG Saarbrücken (Urteil vom 12.03.2003; Aktenzeichen 3 O 474/02)

Tenor

I. Auf die Berufung der Kläger wird das am 12.3.2003 verkündete Urteil des LG Saarbrücken (3 O 474/02) abgeändert und die Beklagte zu 1) verurteilt, an die Kläger 19.334,55 Euro nebst 4 % Zinsen seit dem 12.9.2000 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Berufung zurückgewiesen.

II. Die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten der Kläger tragen bezüglich beider Instanzen die Kläger zu 2/3 und die Beklagte zu 1) zu 1/3. Die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 1) trägt diese bezüglich beider Instanzen selbst. Die außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 2) und 3) tragen bezüglich beider Instanzen die Kläger.

III. Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

A. Die Parteien streiten um den Ersatz von Schäden an zwei Eigentumswohnungen.

Die Kläger schlossen im Rahmen eines Bauherrenmodells über die schlüsselfertige Errichtung eines Wohnkomplexes auf dem Grundstück in (Grundbuch von B., Bl. 2091, Flur, Flurstück Nr., Flur, Flurstück Nr. und Flur, Flurstück Nr.) mit der Beklagten zu 1) einen Vertrag, der auf einem von Notar D., S., am 22.9.1987 beurkundeten Vertragsangebot (Urk.-Nr.) nebst Anlagen (Bl. 11 bis 57 d.A.) beruhte und neben einem Treuhandvertrag einen Gesellschaftervertrag (Bauherrengemeinschaftsvertrag), einen Finanzierungsvermittlungsvertrag, einen Baubetreuungsvertrag, einen Verwaltervertrag und einen Mietvermittlungsvertrag enthielt (Bl. 2 d.A.). Innerhalb des Wohnkomplexes erwarben die Kläger auf Grund dieses Vertrages zwei Wohnungen (Bl. 2 d.A.).

Die Kläger nahmen den Treuhandvertrag am 7.12.1987 durch eine von Notar H. in G.-G. beurkundete Erklärung (Urk.-Nr. – Bl. 58 bis 63 d.A.) an und erteilten in dieser Erklärung zusätzlich der Beklagten zu 1) eine Vollmacht, die sich u.a. auf den Abschluss eines Baubetreuungsvertrages und auf die Durchführung der auf Grund des Baubetreuungsvertrages vorzunehmenden Rechtshandlungen bezog (Bl. 2 u. 60 d.A.).

Bei dem Bauprojekt war die Beklagte zu 1) als Treuhänderin und Baubetreuerin tätig. Ihr oblag nicht nur die Planung, sondern auch die Bauüberwachung (Bl. 2 d.A.). Der Beklagte zu 2) arbeitete als angestellter Architekt im Rahmen der Planbearbeitung und Bauaufsicht für die Beklagte zu 1). Die Beklagte zu 3) fungierte als Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage.

Die Wohnungen wurden im Jahre 1989 bezugsfertig fertiggestellt und abgenommen (Bl. 2 u. 130 d.A.). Die Abnahme erfolgte bezüglich der Wohnung straße in W.- B. am 26.1.1989 und bezüglich der Wohnung am 20.4.1989 (Bl. 224 d.A. und Abnahmeprotokolle Bl. 225 ff. d.A.). Die Kläger nahmen an der Abnahme der Wohnungen nicht teil (Bl. 2 d.A.). Sie waren jedoch bei deren Besichtigung im Januar 1989 und bei einer Gesamtpräsentation der Wohnanlage im Juli 1989 zugegen (Bl. 130 u. 145 f. d.A.).

Von Beginn der Bezugsfertigkeit im Jahre 1989 an bis zum Jahre 1999 waren die Wohnungen über die Bundesvermögensverwaltung an Angehörige der in Deutschland stationierten US-Streitkräfte vermietet. Das Grundstück befand sich damals als Liegenschaft der Bundesvermögensverwaltung im Besitz der US-Streitkräfte (Bl. 2 d.A.).

Nach dem Auszug der US-Streitkräfte aus dem Wohnobjekt stellten die Kläger fest, dass ohne ihr Wissen schon in der Bauphase jeweils zwei Wohnungen mittels Mauerdurchbrüchen zusammengelegt worden waren und dass in den Bädern der Wohnungen entgegen den ursprünglichen Planungen die Badewanne direkt unter der Dachschräge angebracht worden war. Letzteres führte zu erheblichen Einschränkungen der Benutzbarkeit, da es schwer war, in die Wanne einzusteigen, aus dieser auszusteigen und in dieser sitzend zu baden (Bl. 2 u. 6 d.A. und Lichtbilder Hülle Bl. 114 d.A.). Dies war den Vormietern nicht aufgefallen, da diese nur das Bad der jeweils anderen, mit der jeweiligen streitgegenständlichen Wohnung zusammengelegten Wohnung benutzt hatten (Bl. 2 d.A.).

Da zwar die Mauerdurchbrüche noch vor Übergabe an die Kläger und die anderen Eigentümer geschlossen, die Position der Badewanne aber nicht verändert worden war, reklamierten die Kläger die vorhandenen Mängel bei der Beklagten zu 1) und wiesen darauf hin, dass bezüglich der Badezimmer Umbaua...