Rechtsmangel: Ein Speicher ist kein Wohnraum

Leitsatz

Wird ein in der Teilungserklärung als Speicher ausgewiesener Raum als Wohnraum verkauft, so haftet dem Kaufobjekt ein Rechtsmangel an (§ 434 BGB a.F.).

Fakten:

Dem Verkäufer in diesem Verfahren gehörte eine Eigentumswohnung sowie ein über eine Innentreppe erreichbarer Speicher und eine Dachterrasse. Aus dem Speicher sind ein Bad und ein ausgebauter Raum abgeteilt, den der Verkäufer als Schlafzimmer nutzte. Einige Zeit nach Vertragsschluss und Übergabe der Wohnung erfuhr der Käufer, dass die Teilungserklärung die Nutzung des Speichers zu Wohnzwecken nicht erlaubt und darüber hinaus die für eine solche Nutzung notwendige Baugenehmigung nicht vorliegt. Die Richter kamen zu der Überzeugung, dass der Wohnung aufgrund der fehlenden Baugenehmigung und der nach der Teilungserklärung nicht genehmigten Nutzung als Wohnraum ein Rechtsmangel anhaftet. Der Verkäufer ist demnach zum Schadensersatz verpflichtet. Vorliegend musste auch gar nicht entschieden werden, ob nun die Haftung des Verkäufers im notariellen Kaufvertrag für derartige Mängel ausgeschlossen war. Seine Ersatzpflicht folgt nämlich schon daraus, dass er die Beschränkung der Befugnis zur Nutzung des Speichergeschosses kannte oder kennen musste und den Erwerber der Wohnung hierauf im Rahmen der Vertragsverhandlungen nicht hingewiesen hatte. Insoweit ist dem Verkäufer jedenfalls ein Verschulden im Rahmen der Vertragsverhandlungen vorzuwerfen, das ihn zum Schadensersatz verpflichtet.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 26.09.2003, V ZR 217/02

Fazit:

Zwar ist diese Entscheidung noch nach altem Kaufgewährleistungsrecht ergangen, die maßgeblichen Grundsätze gelten jedoch auch nach der Schuldrechtsreform weiter.