Rechtsfähigkeit der Eigentü... / 5.1 Gemeinschaftsbezogene Rechte und Pflichten

Im Rahmen der gemeinschaftsbezogenen Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer darf und muss allein die (teil-)rechtsfähige Eigentümergemeinschaft handeln.

Gemeinschaftsbezogene Rechte

Mit Blick auf die Ausübung gemeinschaftsbezogener Rechte besteht bei den einzelnen Wohnungseigentümern keine Ausübungsbefugnis. Als Abgrenzungsmerkmal ist stets zu fragen, ob das Handeln eines Wohnungseigentümers die Interessen der übrigen Wohnungseigentümer beeinträchtigen könnte oder ein gemeinschaftliches Vorgehen aus Gründen des Schuldnerschutzes erforderlich ist.

 

Praxis-Beispiel

Interessen der übrigen Wohnungseigentümer

Der seitens der Gemeinschaft beauftragte Handwerker beschädigt irreparabel die Eingangstür der Wohnanlage. Ein einzelner Wohnungseigentümer könnte nun im Wege des Schadensersatzes entweder Naturalrestitution, also Einbau einer neuen Tür, oder Geldersatz fordern. Diese Entscheidung obliegt aber nicht ihm, da die Interessen der übrigen Wohnungseigentümer gegenläufig sein können.

 

Praxis-Beispiel

Schuldnerschutz

Der Bauträger hat das Gemeinschaftseigentum mangelhaft erstellt. Macht einer der Wohnungseigentümer gegen ihn entsprechende Schadensersatzansprüche geltend und mindert ein anderer Wohnungseigentümer wegen desselben Mangels den Kaufpreis, kann es zu einer übermäßigen Beanspruchung des Bauträgers kommen, weshalb entsprechende Rechte nur einheitlich nach entsprechender Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer als (teil-)rechtsfähige Gemeinschaft geltend gemacht werden können.

Gemeinschaftsbezogene Pflichten

Trifft eine Verpflichtung im Außenverhältnis alle Wohnungseigentümer gleichgerichtet bzw. gleichermaßen, so ist sie durch die (teil-)rechtsfähige Eigentümergemeinschaft zu erfüllen.

 

Praxis-Beispiel

Verkehrssicherung

Zwar sind die Wohnungseigentümer in ihrer Gesamtheit und entsprechend ihres jeweiligen Miteigentumsanteils als Grundstückseigentümer originär zur Verkehrssicherung verpflichtet. Gerade aber weil die Verkehrssicherungspflicht eine den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich obliegende Verpflichtung darstellt und eng verbunden mit der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums dem Bereich der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums unterliegt, trifft die Verkehrssicherungspflicht gemäß § 10 Abs. 6 Satz 3, HS 1 WEG die Wohnungseigentümergemeinschaft als teilrechtsfähiger Verband.

 

Praxis-Beispiel

Rauchmelder

Bekanntlich besteht nach den jeweiligen Landesbauordnungen die Pflicht zur Ausstattung von Wohnungen mit Rauchmeldern. Insoweit ist zu unterscheiden, ob Wohnungseigentumsanlagen lediglich aus Wohnungseigentumseinheiten bestehen oder ob neben Wohnungseigentumseinheiten auch Teileigentumseinheiten vorhanden sind, bei denen bekanntlich keine Verpflichtung zur Ausstattung mit Rauchmeldern besteht. Im 1. Fall handelt es sich um eine originäre, sog. "geborene" Verpflichtung der (teil-)rechtsfähigen Gemeinschaft nach § 10 Abs. 6 Satz 3 HS 1 WEG, da diese Pflicht gleichgerichtet sämtliche Wohnungseigentümer trifft. Die Einbauverpflichtung obliegt also der (teil-)rechtsfähigen Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Wohnungseigentümer müssen die Einbauverpflichtung, also das "Ob", nicht durch Beschluss auf die Eigentümergemeinschaft übertragen. Geregelt werden kann nur das "Wie", also welche Rauchmelder verbaut werden sollen und ob diese gekauft oder angemietet werden.

Sind neben Wohnungseigentumseinheiten auch Teileigentumseinheiten vorhanden, handelt es sich nicht mehr um eine originäre Verpflichtung der Gemeinschaft, da nicht gleichgerichtet alle Sondereigentümer entsprechend verpflichtet sind. Allerdings können die Wohnungseigentümer die ihnen obliegende Pflicht zum Einbau der Rauchmelder auf die Wohnungseigentümergemeinschaft übertragen.

Zu diesen gemeinschaftsbezogenen Pflichten gehören insbesondere die Pflichten nach der EnEV und der Trinkwasserverordnung, aber auch sonstige öffentlich-rechtliche Vorgaben mit Bezug auf das Gemeinschaftseigentum. Auch Beitrags- und Abgabenpflichten, für die die Wohnungseigentümer gesamtschuldnerisch haften, zählen zu den gemeinschaftsbezogenen Pflichten. Praxisrelevant sind hier insbesondere kommunale Beitragspflichten bezüglich Anschlusses der Wohnanlage an Wasserversorgungs- und Schmutzwasseranlagen. Auch nachbarrechtliche Schadensersatzansprüche zählen zu den gemeinschaftsbezogenen Pflichten.

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