Rechtsanwalt als Beistand in der Eigentümerversammlung

Leitsatz

1. Haben sich die Wohnungseigentümer gegen die Teilnahme eines als Beistand erschienen Rechtsanwalts per Beschluß in der Versammlung ausgesprochen, so ist die Anfechtung dieses Beschlusses unzulässig.

2. Ein Antrag, mit dem für künftige Wohnungseigentümerversammlungen die Berechtigung eines Wohnungseigentümers zur Hinzuziehung eines Beistands festgestellt werden soll, ist dann zulässig und begründet, wenn der Wohnungseigentümer ein berechtigtes Interesse an der Hinzuziehung des Beistands hat. Grundsätzlich liegt keine besonders schwierige Angelegenheit vor, wenn die Beschlußfassung eine Frage betrifft, die wiederholt bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums auftritt. In der Regel begründet die Zerstrittenheit der Wohnungseigentümer noch nicht das berechtigte Interesse eines Wohnungseigentümers an der Hinzuziehung eines Rechtsanwalts.

Sachverhalt

Aufgrund entsprechender Bestimmung in der Gemeinschaftsordnung einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist die Vertretung einzelner Wohnungseigentümer durch schriftlich Bevollmächtigte in Eigentümerversammlungen zulässig. Zur näheren Konkretisierung dessen, enthält der Verwaltervertrag die Klausel, daß sich die Wohnungseigentümer nur durch den Verwalter, ihren Ehegatten oder einen anderen Wohnungseigentümer der Gemeinschaft vertreten lassen können.

Gleichwohl zog ein Ehepaar einen Rechtsanwalt als Beistand zu einer Eigentümerversammlung hinzu. Vor Eintritt in die Tagesordnung stimmten die Wohnungseigentümer über dessen Anwesenheit ab, wobei sie sich mehrheitlich dagegen aussprachen. Der Rechtsanwalt verließ daraufhin die Eigentümerversammlung. Das Ehepaar wendet sich nun gegen seinen Ausschluß und beantragt weiter festzustellen, daß besagter Rechtsanwalt berechtigt sei, an künftigen Eigentümerversammlungen als Beistand teilzunehmen.

Entscheidung

Die Anfechtung des Eigentümerbeschlusses über den Ausschluß des Rechtsanwalts war unzulässig, weil ein Rechtsschutzbedürfnis hierzu nicht gegeben war. Da die Wohnungseigentümer zu Beginn der Versammlung über dessen Anwesenheit abstimmten, handelte es sich um einen bloßen "Geschäftsordnungsbeschluß", der nach Ende der Versammlung gegenstandslos wurde. Sollte auch dieser Beschluß rechtswidrig gewesen sein, hätte dies nur zur Anfechtung sonstiger auf der Versammlung gefaßter Beschlüsse geführt, sollte sich die unberechtigte Ausschließung des Beistands auf die sonst gefaßten Eigentümerbeschlüsse ausgewirkt haben.

Die in der Gemeinschaftsordnung und im Verwaltervertrag geregelte Vertretung von Wohnungseigentümern enthält zwar nicht zugleich ein Verbot der Hinzuziehung von Beiständen, jedoch sind die Versammlungen der Wohnungseigentümer grundsätzlich nichtöffentlich. Ein Wohnungseigentümer kann daher, soweit durch Teilungserklärung oder Vereinbarung nichts anderes bestimmt ist, einen Beistand nur dann hinzuziehen, wenn er ein berechtigtes Interesse daran hat. In solchen Fällen kann also durchaus das schutzwürdige Interesse der anderen Wohnungseigentümer, die Versammlung auf den eigenen Kreis zu beschränken, zurücktreten. Dies kann einmal dann der Fall sein, wenn in der Person des Wohnungseigentümers ein beachtlicher Grund liegt, aufgrund beispielsweise seines hohen Lebensalters.

Häufiger sind jedoch Fallgestaltungen in denen der Wohnungseigentümer wegen der Schwierigkeit der Angelegenheit nicht in der Lage ist, seine Rechte angemessen wahrzunehmen. In diesem Zusammenhang kommt es jedoch auf Art und Bedeutung der anstehenden Tagesordnungspunkte an. Handelt es sich beispielsweise um Fragen baulicher Veränderung oder der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, so weisen derartige Sachverhalte weder Besonderheiten noch größere rechtliche Schwierigkeiten auf. Ein Anwesenheitsrecht eines Beistands ist dann nicht gegeben, die betreffenden Wohnungseigentümer sind in solchen Fällen gehalten, sich vor der Versammlung entsprechend beraten zu lassen. Gleiches gilt, wie ausdrücklich festgestellt, auch bei Zerstrittenheit innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Link zur Entscheidung

BayObLG, Beschluss vom 10.04.1997, 2Z BR 125/96

Fazit:

Da die Wohnungseigentümerversammlung grundsätzlich nichtöffentlich ist, kann die Teilnahme unbefugter Personen vom Vorsitzenden kraft Hausrechts verhindert werden.

Beschließt die Versammlung die Zuziehung von sachkundigen Personen, wie Rechtsanwälten, Architekten oder Buchprüfern, deren sachverständiger Rat gehört werden soll, so ist dies auch nur in sachlich begründeten Fällen zulässig, ansonsten verstößt deren Anwesenheit in einem solchen Fall ebenso gegen den Grundsatz der Nichtöffentlichkeit.