Realteilung eines Grundstücks – Vorkaufsrecht des Mieters und Kündigungssperre

Leitsatz

Wird ein Gesamtgrundstück mit mehreren Reihenhäusern im Wege der Realteilung in einzelne selbstständige Grundstücke aufgeteilt, sind im Fall des Verkaufs der Reihenhäuser die Vorschriften der §§ 577, 577a BGB entsprechend anzuwenden. Dem Mieter steht also ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB zu. Im Fall der Kündigung durch den Erwerber gilt die Kündigungssperre gem. § 577a BGB.

(Leitsatz der Redaktion)

Normenkette

BGB §§ 577, 577a

Kommentar

Der zur Entscheidung stehende Fall betrifft eine Wohnanlage, die aus mehreren, auf einem ungeteilten Grundstück errichteten Reihenhäusern besteht. Die einzelnen Häuser sind zu Wohnzwecken vermietet. Der Eigentümer beabsichtigt, die Einzelgrundstücke real aufzuteilen und die Häuser sodann an einzelne Interessenten zu verkaufen. Eine Mieterin hat die Feststellung beantragt, dass ihr für den Fall des erstmaligen Verkaufs ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB zusteht und dass sie gegenüber einer Kündigung des Erwerbers Kündigungsschutz nach § 577a BGB genießt. Die Instanzgerichte haben die Klage abgewiesen.

Die Revision der Mieterin hatte Erfolg: Die Regelungen der §§ 577, 577a BGB setzen voraus, dass an vermieteten Wohnräumen Wohnungseigentum begründet und dieses veräußert wird. Der BGH führt hierzu aus, dass eine unmittelbare Anwendung der Vorschriften ausscheidet, weil der Eigentümer keine Aufteilung in Wohnungseigentum plant, sondern eine Realteilung vornehmen will. Nach Meinung des BGH sind die genannten Regelungen für diesen Fall aber entsprechend anzuwenden. Der Gesetzgeber habe nicht bedacht, dass vermietete Reihenhäuser eines Gesamtgrundstücks nicht nur in Eigentumswohnungen umgewandelt, sondern auch durch Realteilung in einzelne selbstständige Grundstücke aufgeteilt werden können. Die Interessenlage sei in diesem Fall dieselbe wie bei der Umwandlung in Wohnungseigentum. Es liege deshalb eine planwidrige Gesetzeslücke vor, die durch eine entsprechende Anwendung der §§ 577, 577a BGB zu schließen sei.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 28.05.2008, VIII ZR 126/07BGH, Urteil v. 28.5.2008, VIII ZR 126/07, NJW 2008, 2257 m. Anm. Dötsch = MietRB 2008, 227