Es kommt entscheidend darauf an, ob der Lebensgefährte Mitbesitzer der Wohnung geworden ist.[1] In diesem Fall ist für die Zwangsräumung ein Titel gegen den Lebensgefährten erforderlich. Wesentlich ist, dass für den Mitbesitz keine Vermutung spricht.[2] Vielmehr muss in jedem Einzelfall geprüft werden, ob der Mieter dem Lebensgefährten ein eigenständiges Besitzrecht einräumen wollte.[3]
Anhaltspunkte hierfür sind
- die Anzeige des Mieters an den Vermieter von der Aufnahme des Lebensgefährten;
- die Anmeldung des Lebensgefährten nach den Meldegesetzen.
Im Streitfall muss der Mieter beweisen, dass er dem Lebensgefährten Mitbesitz eingeräumt hat. Nach der Rechtsprechung des BGH gibt es keine eindeutigen Kriterien für oder gegen die Annahme von Mitbesitz.
Auch Lebenspartner auf Räumung verklagen
Dem Vermieter ist deshalb zu empfehlen, auch den Lebensgefährten auf Räumung in Anspruch zu nehmen. In einem solchen Fall besteht zwar die Gefahr, dass der Lebensgefährte sein Besitzrecht bestreitet und dass die gegen ihn gerichtete Räumungsklage mit einer für den Vermieter nachteiligen Kostenfolge abgewiesen wird. Jedoch kann der Vermieter aufgrund des Titels gegen den Mieter problemlos vollstrecken.
Wird hingegen nur der Mieter auf Räumung verklagt, muss der Vermieter damit rechnen, dass die Zwangsvollstreckung am Besitzrecht des Lebensgefährten scheitert.
Auch hier empfiehlt es sich, den Lebensgefährten zu informieren und zur Räumung aufzufordern (wie den Untermieter, s. o.).
Vor Räumungsverfahren Auskunft bei Mietpartei einholen
Ist unklar, welche Personen sich in der Wohnung aufhalten, sollte der Vermieter vor Einleitung des Räumungsverfahrens beim Mieter eine entsprechende Auskunft einholen. Wird die Auskunft verweigert oder eine falsche oder unvollständige Auskunft erteilt, so wird sich der alleinverklagte Mieter im Vollstreckungsverfahren nach Treu und Glauben[4] nicht auf das Besitzrecht seines Lebensgefährten berufen können.
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