Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, WEG § 28 WEG – Wirtschaft ... / V. Aufrechnung; Zurückbehaltungsrechte.

Rn 61

Ggü Hausgeldansprüchen kann nach hM grds nicht aufgerechnet werden (BGH ZMR 16, 472 Rz 15; § 387 BGB Rn 28), auch nicht durch ehemalige WEigtümer (LG Frankfurt aM ZWE 19, 84 Rz 23). Dem ist auch zu folgen. Eine Aufrechnung ist nicht möglich, wenn nach dem besonderen Inhalt des zwischen den Parteien begründeten Schuldverhältnisses der Ausschluss als stillschweigend vereinbart angesehen werden muss (§ 157 BGB) oder wenn die Natur der Rechtsbeziehung oder der Zweck der geschuldeten Leistung eine Erfüllung im Wege der Aufrechnung als mit Treu und Glauben unvereinbar (§ 242 BGB) erscheinen lässt (BGH NJW 11, 2351 [BGH 22.03.2011 - II ZR 271/08] Rz 27). So liegt es im WEG. Auch ein Zurückbehaltungsrecht ist daher grds ausgeschlossen (BGH NJW 12, 2797 [BGH 01.06.2012 - V ZR 171/11] Rz 14), wird von manchen aber zu Unrecht (AG Dortmund MietRB 19, 277, 278) anerkannt, wenn der Verw ein Treuhandkonto führt (LG Hamburg MietRB 16, 143). In Anlehnung an § 309 Nr 3 BGB werden – ist nichts anderes vereinbart (AG Hamburg ZMR 10, 560) – nur Ausnahmen gemacht für:

Rn 62

• anerkannte, unbestrittene oder rechtskräftig festgestellte Gegenforderungen (BGH ZMR 16, 472 Rz 15);
• Ansprüche aus Notgeschäftsführung (Brandbg IMR 08, 59; KG ZMR 04, 618, 619; § 21 Rn 10);
• hingegen nicht für Ansprüche aus § 14 III (München ZMR 07, 397, 398; LG München I ZMR 09, 638, 639); dies muss dann auch für andere (behauptete) Ersatzansprüche gelten.