Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, WEG § 1 WEG – Begriffsbes ... / 6. Dingliche Belastungen.

a) Dienstbarkeiten.

Rn 16

Das im gemE stehende Grundstück kann zugunsten eines Wohnungseigentums (BGH NJW-RR 19, 914, Rz 27) oder eines Dritten mit einer Dienstbarkeit (§§ 1018 BGB ff) belastet werden (BGH NJW 89, 2391, 2392 [BGH 19.05.1989 - V ZR 182/87]; Oldbg Rpfleger 77, 22). Bsp: Duldungsverpflichtungen ggü Immissionen, Wegerechte am nicht überbauten Grundstück, Geh- und Fahrtrechte, Mitbenutzungsrechte an Kinderspielplätzen, Mitbenutzungsrechte an Feuerwehrzufahrten oder an Mülltonnenhäuschen, Trafostations- und Erdkabelrechte (iE Elzer MietRB 19, 187 ff). Gem § 4 WGV muss eine Dienstbarkeit in der II. Abt sämtlicher Wohnungsgrundbücher (BGH NJW-RR 19, 914 Rz 12) in der Weise eingetragen werden, dass die Belastung des ganzen Grundstücks erkennbar ist (BGH NJW-RR 19, 914 Rz 17); das Fehlen dieses Gesamtvermerks (s Anl 1 zur WGV ›Lastend am ganzen Grundstück‹, angebracht im Vorfeld der Dienstbarkeitseintragung, zB in Form einer Überschrift, oder integriert in den Eintragungstext ›Geh- und Fahrtrecht an dem Grundstück‹) führt freilich nicht zur Unwirksamkeit der Belastung (BGH NJW-RR 19, 914, Rz 18; aA BayObLG MittBayNot 95, 288, 289). Der gutgläubig lastenfreie Erwerb eines einzigen Wohnungseigentums bringt eine Dienstbarkeit hingegen zum Erlöschen (BGH NJW-RR 19, 914 [BGH 17.01.2019 - V ZB 81/18] Rz 21); dies gilt selbst für nicht eingetragene, jedoch eintragungsbedürftige Dienstbarkeiten (BGH ZWE 15, 488). Entsprechendes gilt, wenn eine Dienstbarkeit nach den Versteigerungsbedingungen nicht bestehen bleiben soll und das Wohnungseigentum versteigert wird (BGH NJW 74, 1552 [BGH 21.06.1974 - V ZR 164/72]; Ddorf ZWE 10, 460; Rn 17).

b) Grundpfandrechte.

Rn 17

Das ›Gesamtgrundstück‹ kann mit einem Grundpfandrecht belastet werden. Dieses kann zB der Sicherung eines Kredits dienen, dessen Aufnahme beschlossen werden (BGH NZM 15, 821; NJW 12, 3719 Rz 6) und § 18 II entsprechen kann (zu den Kriterien s BGH ZMR 16, 49; LG Itzehoe ZMR 19, 897).

c) Baulasten.

Rn 18

Die Übernahme einer Baulast (zB fehlende Abstandsfläche für ein Bauwerk) ist möglich (Hamm NJW-RR 91, 388 [BGH 26.09.1990 - XII ZR 87/89]). Auch dazu müssen sämtliche WEigtümer jenseits von §§ 19 I, 10 I 2 handeln (Stuttg BeckRS 13, 20029; unklar BGH ZMR 10, 210).

d) Dritte.

Rn 19

Bei Verfügungen sind wegen der damit verbundenen Inhaltsänderung ggf Zustimmungserklärungen Dritter (Vor §§ 1–49 Rn 25) erforderlich (Frankf Rpfleger 90, 292, 293 [OLG Frankfurt am Main 16.01.1990 - 20 W 501/89]).

e) ›Altlasten‹.

Rn 20

War das Grundstück als Ganzes oder waren sämtliche Miteigentumsanteile vor Entstehung der Wohnungseigentumsrechte bereits mit einem Gesamtrecht belastet, hat sich die bestehende Belastung nach §§ 1192 I, 1132, 1114 BGB in eine Belastung aller Anteile umgewandelt (Oldbg MDR 1989, 263; München MDR 72, 239). Auch Dienstbarkeiten und Vorkaufsrechte am gesamten Grundstück setzen sich an allen Anteilen fort. Ein dingliches Wohnrecht an dem Grundstück besteht dagegen nur an dem Anteil fort, dem der betroffene Gebäudeteil unterliegt.

f) Erlöschen.

Rn 21

Sollen Gesamtbelastungen inhaltlich geändert werden, müssen sämtliche Eigentümer mitwirken. Eine Kompetenz, bspw die Löschung einer Grunddienstbarkeit zu beschließen und den Verw zur Erteilung einer Löschungsbewilligung zu bevollmächtigen, besteht nicht (AG Charlottenburg ZWE 11, 103).

Rn 22

Erlischt eine auf allen Wohnungseigentumsrechten gemeinsam ruhende Belastung, hat die Löschung nur eines versteigerten Wohnungseigentumsrechtes nach §§ 44 I, 52 I 1, 91 I ZVG zur Folge, dass ihre Eintragung auch auf den nicht versteigerten Miteigentumsanteilen inhaltlich unzulässig und zu löschen ist (Rn 16).