Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, WEG § 1 WEG – Begriffsbes ... / 2. Wohnungseigentum.

Rn 5

Die Räume eines Wohnungseigentums – das SonderE – sind zum Wohnen bestimmt. Ihre ordnungsmäßige Benutzung richtet sich nach diesem Zweck (BGH NZM 12, 687 [BGH 13.07.2012 - V ZR 204/11] Rz 7); hierzu gehört in erster Linie der Gebrauch der Wohnung als Lebensmittelpunkt (BGH NJW 10, 3093 [BGH 15.01.2010 - V ZR 72/09] Rz 15) sowie die entspr Benutzung, also va das Vermieten. Der Begriff ›Wohnen‹ ist allerdings nach hM weit zu verstehen (BGH ZWE 18, 28 Rz 10). Entscheidend ist, welcher Gebrauch im SonderE selbst stattfindet (BGH ZWE 18, 28 Rz 10).

Überblick:

• Die Überlassung von Wohnungen von üblicher Größe und Beschaffenheit an Flüchtlinge und Asylbegehrende dient grds Wohnzwecken – auch dann, wenn die Bewohner nicht familiär verbunden sind (§ 13 Rn 4).
• Der Gebrauch von Wohnräumen als Heim oder heimähnliche Einrichtung dient hingegen nicht Wohnzwecken. Ein solcher Gebrauch ist im Kern dadurch gekennzeichnet, dass die Unterkunft in einer für viele Menschen bestimmten Einrichtung erfolgt, deren Bestand von den jeweiligen Bewohnern unabhängig ist und in der eine heimtypische Organisationsstruktur an die Stelle der Eigengestaltung der Haushaltsführung und des häuslichen Wirkungskreises tritt. Insoweit bedarf es einer Gesamtschau verschiedener Kriterien, welche die Art der Einrichtung und die bauliche Gestaltung und Beschaffenheit der Räume einbezieht (BGH ZMR 19, 425 Rz 14); werden mehrere Räume mit gleicher Zielrichtung in eine solche Organisationsstruktur eingegliedert, kann deren Gebrauch nicht isoliert, sondern nur insgesamt beurteilt werden (BGH ZMR 19, 425 Rz 14; ZWE 18, 28 Rz 17 ff). Die Unterbringung in einer Gemeinschaftsunterkunft iSv § 53 AsylG ist danach idR als heimähnliche Unterbringung anzusehen, die nur im Teileigentum (Rn 6) zulässig ist (BGH ZMR 19, 425 Rz 14; ZWE 18, 28 Rz 23). Das betreute Wohnen wird hingegen idR als ›Wohnen‹ anzusehen sein, nicht aber ein Gebrauch der Räume durch stationäre Pflegeeinrichtungen (BGH ZWE 18, 28 Rz 10; Köln GuT 07, 101).
• Kein bloßes ›Wohnen‹ ist ferner der Gebrauch von Wohnräumen als Ingenieur-Planungsbüro ohne Publikumsverkehr, als Patentanwaltskanzlei oder als eine psychologische Einzelpraxis. Die Zulässigkeit dieses Gebrauchs kann sich aus einer typisierenden Betrachtungsweise (§ 10 Rn 12) ergeben (BGH NJW 10, 3093 [BGH 15.01.2010 - V ZR 72/09] Rz 16; LG Frankfurt aM ZWE 18, 319). Auch für die Frage, ob die Nutzung als Büro zulässig ist, kommt es nach dieser Betrachtungsweise auf die Umstände an (BayObLG ZMR 01, 41; Rn 15).
• Unzulässig ist nach noch hM hingegen auch nach einer typisierenden Betrachtungsweise der Gebrauch von Wohnräumen für: eine Tagesmutter mit mehr als 5 Kindern (AG Düsseldorf ZMR 20, 438; AG Bonn ZWE 18, 212; AG Bremen-Blumenthal ZMR 14, 401), als Arztpraxis mit erheblichem Patientenverkehr, als Laden (BayObLG ZMR 00, 778), als Heilpraktiker- bzw Naturheilpraxis (LG München I ZWE 16, 85), die Ausübung der Prostitution (§ 14 Rn 27).