Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 535 BGB – Inhalt und Hau ... / g) Gewerbe in zu Wohnzwecken angemieteter Wohnung.

Rn 169

Unter den nach der Verkehrsanschauung zu bestimmendem Begriff des ›Wohnens‹ fallen auch solche berufliche Tätigkeiten, die der Mieter – etwa im häuslichen Arbeitszimmer – in einer nicht nach außen in Erscheinung tretenden Weise ausübt (BGH NJW 13, 1806 Rz 14), zB die Unterrichtsvorbereitung eines Lehrers, die Telearbeit eines Angestellten, die schriftstellerische Tätigkeit eines Autors sowie der Empfang oder die Bewirtung von Geschäftsfreunden (BGH NJW 13, 1806 Rz 14; 09, 3157 Rz 14). Für die Aufnahme derartiger Tätigkeiten, die mit dem vertraglich vereinbarten Nutzungszweck im Einklang stehen, bedarf es keiner Erlaubnis des Vermieters. Geschäftliche Aktivitäten freiberuflicher oder gewerblicher Art, die nach außen in Erscheinung treten, muss der Vermieter einer Wohnung hingegen ohne entsprechende Vereinbarung grds nicht dulden (BGH NJW 13, 1806 [BGH 10.04.2013 - VIII ZR 213/12] Rz 15; 09, 3157 Rz 15; s aber NZM 11, 151 [BGH 08.12.2010 - VIII ZR 93/10] Rz 15). Dieser Fall liegt zB vor, wenn der Mieter in den ausschließlich zu Wohnzwecken vermieteten Räumen an drei Werktagen in der Woche zehn bis zwölf Schülern Gitarrenunterricht erteilt (BGH NJW 13 Rz 15) oder die Wohnung geschäftsmäßig als Ferienwohnung vermietet (AG Mitte GE 09, 1129).

Rn 170

Der Vermieter kann im Einzelfall nach § 242 verpflichtet sein, eine Erlaubnis zur teilgewerblichen Nutzung zu erteilen (BGH NJW 13, 1806 Rz 16; NJW 09, 3157 Rz 17). Eine solche Verpflichtung kommt jedoch nur dann in Betracht, wenn von der beabsichtigten Tätigkeit – was der Mieter darzulegen und zu beweisen hat (BGH NJW 13, 1806 [BGH 10.04.2013 - VIII ZR 213/12] Rz 16; NJW 09, 3157 [BGH 14.07.2009 - VIII ZR 165/08] Rz 17) – keine weitergehenden Einwirkungen auf die Mietsache oder Mitmieter ausgehen als bei einer üblichen Wohnnutzung.