Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 535 BGB – Inhalt und Hau ... / 4. Mietvorverträge; Anmietrechte; Vormietrechte; Optionsrechte.

Rn 9

Ein Mietvorvertrag (zu Vorverträgen s.a. Vor §§ 145 ff Rn 27 ff sowie Agatsy IMR 19, 217 ff), der va vom ›Rahmenvertrag‹ (BGH NJW-RR 87, 305 [BGH 05.11.1986 - VIII ZR 151/85]), ›Vorverhandlungen‹ und vom ›letter of intent‹ (Vor §§ 145 ff Rn 39) abzugrenzen ist, kommt durch die verbindliche Einigung zustande, einen seinem wesentlichen Inhalt nach bestimmten oder unter Berücksichtigung allgemeiner Auslegungsregeln sowie des dispositiven Rechtes zumindest bestimmbaren Hauptvertrag zu schließen (BGH ZMR 07, 519; ZMR 94, 106, 107). Er muss dabei ein solches Maß an Bestimmtheit oder Bestimmbarkeit und Vollständigkeit enthalten, dass im Streitfall der Inhalt des Vertrags festgestellt werden kann, notfalls durch eine Vertragsergänzung (BGH ZMR 02, 895, 897). Zum wesentlichen Inhalt eines gewerblichen Mietvertrags gehören zB die Einigung über die Mietsache, die Mietdauer (BGH ZMR 07, 519) und die Miete. Die Ausgestaltung näherer Vertragsbedingungen kann den weiteren Verhandlungen, die zum Abschluss des Hauptvertrags führen sollen, vorbehalten bleiben (BGH ZMR 93, 55, 57). Der Abschluss eines Mietvorvertrags kann anzunehmen sein, wenn die Parteien sich verbindlich den (späteren) Abschluss eines Vertrags versprechen, der Abschluss des endgültigen, auf den angestrebten Zweck gerichteten Hauptvertrags nach ihrer Vorstellung jedoch aus irgendwelchen (rechtlichen oder tatsächlichen) Gründen noch nicht möglich oder gewollt ist. Es müssen besondere Umstände darauf schließen lassen, dass die Parteien sich ausnahmsweise veranlasst sahen, sich vor dem Zustandekommen des Hauptvertrags nicht zu binden (LG Berlin ZMR 19, 272). So liegt es zB, wenn eine Bindung des Mieters vor Fertigstellung eines Gebäudes nach den Wünschen des Mieters nicht gewollt ist oder ein noch laufendes Vertragsverhältnis über die in Aussicht genommene Wohnung noch nicht wirksam gekündigt wurde (LG Berlin ZMR 19, 272). Grds ist allerdings davon auszugehen, dass die Parteien sofort einen Haupt(miet)vertrag abschließen wollen. Daraus folgt umgekehrt, dass es bei Nichtzustandekommen des Hauptvertrags idR auch an der für einen Vorvertrag erforderlichen Bindung fehlt (LG Berlin ZMR 19, 272). Der aus dem Mietvertrag Berechtigte kann einen Anspruch nicht nach §§ 935, 940 ZPO sichern lassen (Celle ZMR 09, 113). Eine besondere Form des Mietvorvertrags ist das Anmietrecht (Vorhand; s.a. Vor §§ 145 ff Rn 38). Es verpflichtet, dem Mietinteressenten die Mietsache zur Miete anzubieten, bevor es an einen anderen vermietet wird, ohne an bestimmte Mietbedingungen gebunden zu sein (Hambg ZMR 01, 889, 890). Der Vermieter ist zB nicht an die alte Miete gebunden (Ddorf NZM 00, 462). Auf Grund eines Vormietrechtes (§ 469 Rn 2; dazu Burballa MietRB 19, 336 ff) ist der Berechtigte hingegen befugt, durch einseitige Erklärung ggü dem Verpflichteten ein Mietverhältnis mit dem Inhalt zu begründen, wie es der Verpflichtete mit dem Dritten abgeschlossen hat (BGH NJW 02, 3016, 3019; BGHZ 55, 71, 74 = NJW 71, 422). Optionsverträge (s.a. Vor §§ 145 ff Rn 34 ff) schaffen va das Recht auf Verlängerung des Mietvertrags (s etwa BGH ZMR 19, 333 Rz 10 ff). Geht es um eine Begründung, ist – ohne Unterschied – ein Vormietrecht anzunehmen.