Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 535 BGB – Inhalt und Hau ... / 3. Vertragsgemäße Beschaffenheit.

Rn 121

Der Vermieter muss die Mietsache so überlassen, dass der Mieter in der Lage ist, von ihr den vertraglich bestimmten, ohne Regelung einen üblichen Gebrauch zu machen (Köln ZMR 97, 230, 232). Maßgebend für die Frage, ob die Mietsache vertragsgemäß ist, sind in erster Linie die – ggf konkludent getroffenen (Rn 32; Vor §§ 116 ff Rn 20) – Beschaffenheitsvereinbarungen der Mietvertragsparteien (BGH ZMR 22, 288 Rz 18; 19, 576 Rz 27; 19, 188 Rz 13). Es sind die Vertragsparteien, die durch die Festlegung des geschuldeten vertragsgemäßen Gebrauchs bestimmen, welchen Zustand die vermietete Sache spätestens bei Überlassung an den Mieter und von da ab während der gesamten Vertragsdauer (BGH ZMR 06, 761, 762: Dauerverpflichtung) als Gegenleistung für die laufend geschuldete Miete aufweisen muss. Gegenstand einer Beschaffenheitsvereinbarung können auch Umstände sein, die von außen auf die Mietsache unmittelbar einwirken wie bspw Immissionen (BGH ZMR 22, 288 Rz 18; NJW 13, 680 Rz 8; 06, 899 Rz 19). Über den vertraglich erwarteten Soll-Zustand geben idR die tatsächlichen Umstände bei Anmietung Auskunft (BGH NJW 10, 3088, 3089 [BGH 07.07.2010 - VIII ZR 85/09]). Abreden zur Beschaffenheit können auch konkludent in der Weise getroffen werden, dass der Mieter dem Vermieter bestimmte Anforderungen an die Mietsache zur Kenntnis bringt und dieser zustimmt (BGH NJW 13, 680 [BGH 19.12.2012 - VIII ZR 152/12] Rz 8; NZM 09, 855). Eine einseitig gebliebene Vorstellung des Mieters genügt dafür jedoch selbst dann nicht, wenn sie dem Vermieter bekannt ist. Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zust reagiert (BGH NZM 09, 855 [BGH 23.09.2009 - VIII ZR 300/08]). Soweit Parteiabreden fehlen, wird der zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand unter Berücksichtigung des vereinbarten Nutzungszwecks und des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242) nach der Verkehrsanschauung bestimmt (BGH GE 22, 950 Rz 29; ZMR 22, 288 Rz 18; NZM 20, 704 Rz 22; ZMR 19, 188 Rz 13; NJW 15, 2177 Rz 18 und Rz 23).