Prütting/Wegen/Weinreich, BGB § 535 BGB – Inhalt und Hau ... / 2. Folge einer Nichtzahlung.

Rn 180

Entrichtet der Mieter die Miete nicht, kann der Vermieter kündigen, unter den Voraussetzungen der §§ 543 II 1 Nr 3, 569 III auch außerordentlich. Ferner kann der Vermieter nach §§ 280, 281, 286 ff Ersatz des Verzugsschadens verlangen. Ist die erste Miete zu Beginn der Mietzeit zu entrichten, kann der Vermieter nach § 320 die Einrede des nicht erfüllten Vertrags erheben. Den Mieter entlastet idR nur eine unverschuldete Zahlungsunfähigkeit (BGH NZM 05, 334, 335 [BGH 16.02.2005 - VIII ZR 6/04]). Beruht die Nichtzahlung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie, ist der Vermieter bei einer Nichtzahlung der dort genannten Mieten allerdings erst am 1.7.22 berechtigt, zu kündigen (Art 240 § 2 I, IV EGBGB). ›Beruhen‹ meint beim Wohnraummieter, dass der Arbeitslohn entfallen ist oder stark reduziert wurde (BT-Drs 19/18110, 36: Bescheinigungen des Arbeitsgebers oder andere Nachweise über das Einkommen bzw über den Verdienstausfall reichen aus). Ob der Mieter keine Miete oder anteilig Miete zahlt, ist unerheblich. Der Begriff ›allein‹ will beschreiben, dass es nur um die genannten Mieten geht. Art 240 § 2 I EGBGB erfasst nach Sinn und Zweck aber auch den Fall, dass der in § 543 II 1 Nr 3 beschriebene Rückstand seine Ursache auch in Mieten hat, die vor dem 1.4.20 geschuldet waren. Kündigt der Vermieter trotzdem, ist die Erklärung unwirksam.