Prütting/Gehrlein, ZPO - Kommentar, ZPO § 940 ZPO – Eins ... / 2. Ansprüche des Vermieters.

Rn 20

Die Unterlassung eines vertragswidrigen Gebrauchs kann der Vermieter bei einer damit verbundenen Gefahr für die Mietsache unterbinden (AG Bad Homburg NJW-RR 92, 335). Die Zustimmung zur Kündigung des Mietverhältnisses kann nicht Gegenstand einer einstweiligen Verfügung sein (vgl Hambg MDR 90, 1022). Der Vermieter kann eine vertraglich übernommene Betriebspflicht hinsichtlich eines Gewerbebetriebs im Wege der Leistungsverfügung ggü dem Mieter durchsetzen (Ddorf MDR 00, 384 [Einkaufszentrum]; Frankf ZMR 09, 446, 447 [Hotelanlage]; KG GE 11, 1484 [Verkaufsstelle für Modellautos im Oldtimer-Zentrum]; KG NZM 13, 713 [Einkaufszentrum]; Kobl NJW-RR 19, 1103, 1106 [BGH 18.01.2019 - V ZR 324/17] [Präsenz-Apotheke]). Wird das Mietgrundstück nach Ablauf des Mietvertrages von dem Mieter nicht geräumt, kann ausnahmsweise eine Regelungsverfügung auf Herausgabe des Grundstücks gerechtfertigt sein, wenn eine Regelung zur Abwendung wesentlicher Nachteile des Gläubigers unter Berücksichtigung der Schuldnerbelange unabweisbar ist (Ddorf ZMR 06, 446; LG Karlsruhe ZMR 05, 870). Die Einstellung der Mietzinszahlung und die Weigerung des Mieters, die Mieträume herauszugeben, rechtfertigen dagegen ohne weitere Umstände nicht den Erlass einer Räumungsverfügung (Ddorf ZMR 06, 446; ZMR 09, 444, 445). Die gebotene Interessenabwägung kann bei längerem Zahlungsrückstand allerdings zu Gunsten des Vermieters ausfallen und eine Räumungsverfügung rechtfertigen (Dresd BeckRS 17, 134250). Eine einstweilige Verfügung auf Herausgabe an den Sequester ist auch dann nicht gerechtfertigt, wenn der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietvertrages iRd bestimmungsgemäßen Gebrauches weiter benutzt, weil durch den drohenden Verschleiß die Sachsubstanz nicht so nachhaltig beeinträchtigt wird, dass der Herausgabeanspruch wirtschaftlich ausgehöhlt wird (vgl Ddorf MDR 95, 635; Dresd MDR 98, 305; Brandbg MDR 98, 305; aA Karlsr WM 94, 1983, 1986 [OLG Karlsruhe 17.06.1994 - 15 W 90/94]). Erst die bei der Gefahr übermäßigen Gebrauchs drohende Verschlechterung der Mietsache begründet einen Verfügungsgrund. Wird die Zwangsräumung durch vorgebliche Untervermietungen behindert, kann der Vermieter gegenüber dem (bisherigen) Mieter mit einer Untersagungsverfügung vorgehen (München NZM 17, 813 [BGH 27.09.2017 - XII ZR 54/16]).