Prütting/Gehrlein, ZPO - Kommentar, ZPO § 851b ZPO – Pfä ... / II. Geschützte Ausgaben.

Rn 4

Abs 1 S 1 schützt die für drei Arten von Aufwendungen unentbehrlichen Mittel. Erfasst werden zunächst die zur laufenden Unterhaltung des Grundstücks erforderlichen Kosten. Hierzu gehören die Kosten für Wasser- und Energieversorgung, Müll- und Abwasserentsorgung, Straßenreinigung und Winterdienst, öffentlichen Abgaben, wie Steuern und Anliegerbeiträge, Pflichtversicherungen sowie Gemeinschaftseinrichtungen (Aufzug, Antennenanlage) und Hausmeister (Zö/Herget § 851b Rz 3). Nicht zu berücksichtigen sind Kosten der kaufmännisch tätigen Hausverwaltung (AG Berlin Schöneberg JurBüro 01, 326, 327). Geschützt sind auch die Kosten für notwendige Instandhaltungen. Sie betreffen die erforderlichen Ausgaben, um die Immobilie nutzen bzw ihren Wert erhalten zu können. Unschädlich ist regelmäßig, wenn die Arbeiten bereits ausgeführt wurden (Stöber/Rellermeyer Rz A.359). Auch die Aufwendungen für bevorstehende Ausgaben sind geschützt (Musielak/Voit/Flockenhaus § 851b Rz 3). Unbeachtlich sind wertsteigernde Maßnahmen. Die Aufwendungen für Verbesserungen und Wertsteigerungen sind daher nicht abzugsfähig. Schließlich sind auch Aufwendungen zur Befriedigung von Ansprüchen privilegiert, die in der Zwangsvollstreckung und Zwangsverwaltung nach § 10 ZVG ggü dem Anspruch des Gläubigers vorrangig sind. Deswegen müssen diese Gläubiger nicht die Immobiliarvollstreckung betreiben, um ihren Vorrang ggü dem die Miete pfändenden Gläubiger zu wahren (Meller-Hannich NZM 17, 501, 502). Dies betrifft bspw die Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums bei Wohneigentum § 10 I Nr 2 ZVG, öffentliche Lasten des Grundstücks der letzten vier Jahre, § 10 I Nr 3 ZVG, und Ansprüche aus dinglichen Rechten, § 10 I Nr 4 ZVG.

Rn 5

Die Einkünfte müssen für die bezeichneten Ausgaben unentbehrlich sein. Dafür bildet eine bloße Kostenmiete ein Indiz (Anders/Gehle/Nober ZPO § 851b Rz 3). An der Unentbehrlichkeit fehlt es, wenn dem Schuldner noch andere Mittel zur Verfügung stehen (KG NJW 69, 1860 [KG Berlin 21.04.1969 - 1 W 1940/69]), wenn zB entspr Mietnebenkosten geleistet werden. Langwierige Rückstände können ggf als unentbehrliche Mittel unberücksichtigt bleiben.