Polen / e) Gütergemeinschaft und Immobilienerwerb

Rz. 29

Der Erwerb von Immobilien durch einen Ehegatten im gesetzlichen Güterstand der Gütergemeinschaft setzt grds. die Mitwirkung des anderen Ehegatten voraus. Es wird vermutet, dass der Erwerb zum gemeinschaftlichen Vermögen erfolgt. Nach Art. 37 § 1 Nr. 1 FVGB ist der entgeltliche Immobilienerwerb zum gemeinschaftlichen Vermögen zustimmungsbedürftig. Fehlt die Zustimmung des Ehegatten, ist der Vertrag schwebend unwirksam (Art. 37 § 2 FVGB). Wenn die Ehegatten zum gemeinschaftlichen Vermögen erwerben, sind in der Regel beide Vertragsparteien. Daher braucht der handelnde Ehegatte eine notariell beurkundete Zustimmung zum Erwerb und eine Vollmacht zur Vertretung des persönlich nicht anwesenden Ehegatten beim Vertragsschluss.^[32] Will der handelnde Ehegatte zum persönlichen Vermögen erwerben, so ist es im gesetzlichen Güterstand nur im Rahmen der Surrogation möglich, wenn der Erwerb aus seinem privaten Vermögen finanziert wird (Art. 33 Nr. 10 FVGB). In der notariellen Praxis in Polen wird dies in der Regel durch den anderen Ehegatten bestätigt werden müssen.^[33]

Rz. 30

Die Ehegatten werden in Gütergemeinschaft (als eine Gesamthandsgemeinschaft) im polnischen Grundbuch eingetragen. Erst nach Beendigung der Gemeinschaft stehen ihnen bzw. den Erben Anteile zu ½ zu (Art. 43 § 1 FVGB).^[34]

Die deutsche Rspr. hat im Rahmen der grundbuchamtlichen Prüfung zugelassen, wenn – abstrakt betrachtet – in dem maßgeblichen ausländischen Güterstand der Errungenschaftsgemeinschaft auch ein Alleinerwerb bzw. ein Erwerb zu Miteigentum eines jeden Ehegatten möglich ist, die Ehegatten als Miteigentümer in das Grundbuch einzutragen.^[35] Im Rahmen der Prüfung des polnischen Rechts wurde durch das OLG München darauf abgestellt, dass das polnische Ehegüterrecht eine vertragliche Einschränkung der Gütergemeinschaft zulässt (Art. 47 FVGB).^[36] Aus der Sichtweise des polnischen Ehegüterrechts führt diese Rspr. zur regelmäßigen Unrichtigkeit des deutschen Grundbuchs. Liegt kein Ehevertrag vor, so wird zum gemeinschaftlichen Vermögen der Ehegatten erworben. Auch der Erwerb im Rahmen der Surrogation (Art. 33 Nr. 10 FVGB) kann nicht angenommen werden, nur weil es abstrakt nicht ausgeschlossen ist. Für eine andere als die im Gesetz vorgesehene vermögensrechtliche Zuordnung des erworbenen Vermögens muss es eine Grundlage geben. Die beschränkte Prüfungspflicht der Grundbuchämter führt umso mehr dazu, dass man eine solche Grundlage nicht vermuten kann.

Rz. 31

Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass, wenn keine kollisionsrechtliche Rechtswahl zugunsten des deutschen Rechts erfolgt und keine Eheverträge vorliegen, der Erwerb einer Immobilie im gesetzlichen Güterstand der Gütergemeinschaft zum gemeinschaftlichen Vermögen erfolgt. Notwendig ist ferner die Mitwirkung beider Ehegatten beim Vertragsschluss.

[32] Theoretisch könnte nur die Zustimmung erteilt werden. Dann ist schuldrechtlich ausschließlich der handelnde Ehegatte Vertragspartei. Der Erwerb erfolgt aber dinglich zum gemeinschaftlichen Vermögen. Da aber der andere Ehegatte wirtschaftlich von dem Vertrag profitiert, ist es sinnvoll, dass er einerseits zur Zahlung des Kaufpreises verpflichtet ist und andererseits auch die Rechte der Käuferseite aus dem Vertrag ausüben kann. Die Zustimmung und Vollmacht werden in Polen beurkundet, weil nach polnischem Recht sowohl die Zustimmung (63 § 2 ZGB) als auch die Vollmacht (63 § 2 ZGB) in der Form des Hauptgeschäfts erteilt werden müssen.

[33] Da es sich um keine Willenserklärung handelt, welche den Erwerb von Immobilieneigentum zufolge hat, sondern lediglich um eine Tatsachenbestätigung, ist eine Erklärung mit beglaubigter Unterschrift ausreichend. Ausnahmsweise wird von der Bestätigung durch den anderen Ehegatten abgesehen, wenn der Handelnde die Finanzierung aus seinem Privatvermögen glaubhaft machen kann, indem er beispielsweise auf einen vor Kurzem erfolgten Verkauf einer Immobilie aus seinem privaten Vermögen hinweisen kann.

[34] Die Umschreibung des Grundbuches erfolgt aufgrund eines Nachweises der Beendigung der Gütergemeinschaft z.B. Scheidungsurteils, Ehevertrages, Beschlusses über die Aufhebung der Gütergemeinschaft, Erbscheins usw.

[35] BayObLGZ 1986, 81; BayObLGZ 1992, 85; BayObLG MittBayNot 2001, 221 mit Anm. Riering.

[36] OLG München, NJW 2016, 1186.