OLG Zweibrücken Beschluss vom 21.04.1981 - 3 W 29/81

Entscheidungsstichwort (Thema)

Mietzinserhöhung

Verfahrensgang

LG Landau (Pfalz) (Entscheidung vom 27.03.1981; Aktenzeichen 1 S 240/80)

LG Landau (Pfalz) (Entscheidung vom 24.03.1981; Aktenzeichen 1 S 240/80)

AG Germersheim (Aktenzeichen C 174/80)

Tenor

Ist im Mietvertrag als Mietzins vorbehaltlos ein Bruttobetrag vereinbart, durch den die nicht bezifferten Nebenkosten pauschal mit abgegolten sein sollen, so ist hierin im Zweifel eine Vereinbarung zu sehen, durch die das Recht des Vermieters, wegen gestiegener Nebenkosten eine Mietzinserhöhung nach § 4 MHG vorzunehmen, ausgeschlossen ist (§ 1 Satz 3 MHG).

Gründe

Der Kläger hat mit den Beklagten am 18. August 1975 einen Mietvertrag geschlossen. Dieser sollte zunächst für ein Jahr gelten und sich mangels Kündigung um ein weiteres Jahr bei gleicher Kündigungsfrist verlängern (§ 2 des Vertrags). Nach § 3 des Mietvertrags beträgt die Miete „inkl. Möblierung und Nebenkosten wie Strom, Wasser, Heizung, Müllabfuhr usw.” 330,– DM monatlich. Für den Fall, daß das Appartement über einen längeren Zeitraum unbewohnt sei, ist bestimmt, daß für jeden vollen Kalendermonat ein Betrag von jeweils 40,– DM für jeden vollen Kalendermonat für nicht angefallene Nebenkosten von der Miete in Abzug gebracht werden dürfe.

Der Kläger verlangt wegen der zwischenzeitlich gestiegenen allgemeinen Kosten, insbesondere der Energiekosten, nach § 4 Abs. 2 MHG einen um 50,– DM monatlich höheren Mietzins. Die Beklagten halten eine Mietzinserhöhung nach § 4 MHG bei der gegebenen Vertragsgestaltung für unzulässig. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, weil der Kläger bei der Vereinbarung einer Pauschalmiete das Kalkulationsrisiko trage und die gestiegenen Betriebskosten nicht über § 4 Abs. 2 MHG auf die Mieter abwälzen könne. Mit seiner hiergegen eingelegten Berufung begehrt der Kläger weiter die Verurteilung zur Zahlung von 50,– DM zusätzlichen Monatsmiete wegen der gestiegenen Betriebskosten. Die Beklagten sind der Berufung entgegengetreten. Die 1. Zivilkammer des Landgerichts Landau i.d. Pfalz, die über die Berufung zu entscheiden hat, sieht in der Vereinbarung einer Bruttomiete den vertraglichen Ausschluß einer Mietzinserhöhung nach § 1 Satz 3 MHG. Da die Frage in Rechtsprechung und Literatur unterschiedlich beantwortet wird, hat sie am 24. März 1981 beschlossen, einen Rechtsentscheid zu der Frage herbeizuführen,

ob wegen gestiegener Nebenkosten eine Mietzinserhöhung nach § 4 MHG vorgenommen werden kann, wenn als Mietzins vorbehaltlos ein Bruttobetrag vereinbart ist, durch den die nichtbezifferten Nebenkosten pauschal mitabgegolten sein sollen.

Die Parteien haben Gelegenheit gehabt, zu der im Vorlagebeschluß angesprochenen Rechtsfrage Stellung zu nehmen.

Die Vorlage ist zulässig. Der Senat ist berechtigt zu prüfen, ob die vorgelegte Rechtsfrage in den Rahmen des Art. 3 Abs. 1 des 3. MRÄndG fällt, ob sie von grundsätzlicher Bedeutung ist und für die Sachentscheidung im konkreten Fall erheblich sein kann (BayObLGZ 1970, 169, 170 ff; 1971, 363, 365; OLG Köln NJW 1968, 1834; Dänzer-Vanotti, NJW 1980, 1777, 1778 m.zahlr.w.Nachw.). Durchgreifende Bedenken bestehen insoweit nicht. Die angesprochene Rechtsfrage ist für die Entscheidung erheblich, obwohl in dem Mietvertrag ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit mit festem Mietzins vereinbart worden ist und schon deshalb eine Erhöhung der Miete nach § 4 MHG nicht in Betracht kommen könnte (§ 1 Satz 3 MHG). Die gesetzliche Vermutung für den Ausschluß des Erhöhungsrechts gilt aber nicht für den hier vorliegenden Fall, daß die ursprünglich vereinbarte Mietzeit abgelaufen und das Mietverhältnis mangels rechtzeitiger Kündigung fortgesetzt wird (AG Köln, WuM 1979, 53; Voelskow in MünchKomm, BGB, § 1 MHG Randnr. 6; Derleder in AK BGB, § 1 MHG Randnr. 3).

Die von der Zivilkammer vorgelegte Frage bleibt auch entscheidungserheblich, obwohl nach § 3 des Mietvertrags für jeden vollen Kalendermonat, in dem das Appartement nicht benutzt wird, ein Betrag von 40,– DM für nicht angefallene Nebenkosten abgesetzt werden kann. Die Zivilkammer legt diese Vorschrift ersichtlich nicht dahin aus, daß damit für die Nebenkosten eine Pauschale in Höhe von 40,– DM monatlich vereinbart worden sei. Diese Auslegung ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.

Bei der vorgelegten Frage handelt es sich schließlich auch um eine Rechtsfrage. Die Auslegung von Rechtsgeschäften ist zwar grundsätzlich Sache des Tatrichters und damit einem Rechtsentscheid nicht zugänglich. Bei häufig wiederkehrenden, gleichlautenden Klauseln – zu denen auch die Vereinbarung einer Warmmiete gehört – obliegt es jedoch den für den Rechtsentscheid zuständigen Gerichten Auslegungsregeln zu finden, die dem Richter angeben, was „im Zweifel” gewollt ist. Bei einer engeren Auslegung des Begriffs „Rechtsfrage” in Art. III Abs. 1 Satz 1 MRÄndG müßte man es hinnehmen, daß häufig wiederkehrenden, typischen Abreden in der Gerichtspraxis eine verschiedene Bedeutung beigelegt würde. Das widerspräche dem Ziel der Vorschrift, zu ...