OLG Zweibrücken Beschluss vom 11.07.1996 - 3 W-RE 81/96

Entscheidungsstichwort (Thema)

Mietzinsforderung

Verfahrensgang

LG Zweibrücken (Entscheidung vom 16.04.1996; Aktenzeichen 3 S 253/95)

AG Pirmasens (Aktenzeichen 1 C 508/94)

Tenor

Ein Rechtsentscheid ergeht nicht.

Tatbestand

I.

Die Kläger sind Eigentümer eines Wohnanwesens, das sie aufgrund eines bis 30. September 1995 befristeten Mietvertrages an die Beklagten vermietet hatten. Als Mietzins war eine monatliche Kaltmiete von 1.500,– DM vereinbart; daneben hatten die Beklagten monatliche Vorauszahlungen in Höhe von jeweils 50,– DM auf die Nebenkosten zu entrichten. Der Vertragsschluß war am 9. Juni 1992 im Wege der „Mietvertragsübernahme durch Ersatzmieter” erfolgt. Dabei waren die Beklagten in einen Mietvertrag eingetreten, den die Kläger am 16. August 1990 mit einem Vormieter geschlossen hatten.

Bereits im Frühjahr 1993 hatten die Beklagten mit den Klägern Verhandlungen wegen einer vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses aufgenommen, von denen sie jedoch aus persönlichen Gründen wieder Abstand nahmen.

Im Frühjahr 1994 traten die Beklagten erneut wegen einer vorzeitigen Auflösung des Mietvertrages an die Kläger heran. Diese erklärten mit Schreiben vom 12. Mai 1994, sie seien nach wie vor bereit, einen zumutbaren und in finanziell geordneten Verhältnissen befindlichen Nachmieter zu akzeptieren. Über eine einvernehmliche Auflösung des Mietvertrages könne dann gesprochen werden, wenn Einvernehmen mit den potentiellen Nachmietern darüber herbeigeführt worden sei, zu welchen Bedingungen und ab wann diese in das Mietobjekt einziehen. Mit Schreiben ihrer Bevollmächtigten vom 28. Juni 1994 ließen die Kläger schließlich ausführen, sie seien grundsätzlich bereit, die Beklagten vorzeitig und einvernehmlich aus dem Mietverhältnis zu entlassen, wenn ein Nachmieter gefunden werde, der den Vorstellungen der Kläger entspreche und der bereit sei, mit ihnen einen neuen Mietvertrag abzuschließen.

Im Juni 1994 zogen die Beklagten aus dem vermieteten Wohnanwesen aus, nachdem sie den Klägern verschiedene Mietinteressenten benannt hatten, mit denen es jedoch nicht zu einem Vertragsschluß gekommen war.

Mit ihrer Klage haben die Kläger von den Beklagten Zahlung von Mietrückständen und Nebenkostenvorauszahlungen für die Monate Juli bis Oktober 1994 sowie von Verzugszinsen verlangt. Sie haben den Standpunkt eingenommen, das Mietverhältnis mit den Beklagten bestehe bis bis zum Ablauf seiner zeitlicher Befristung fort. Demgegenüber haben die Beklagten die Auffassung vertreten, die Kläger hätten gegen die zwischen den Parteien getroffene Ersatzmietervereinbarung verstoßen. Zu einem Vertragsschluß mit einem der benannten Ersatzmieter sei es nur deshalb nicht gekommen, weil die Kläger ihnen gegenüber versucht hätten, eine monatliche Kaltmiete von 1.650,– DM durchzusetzen. Deshalb seien sie so zu behandeln, als hätten sie das Anwesen zum 1. Juli 1994 weitervermietet.

Nach Beweisaufnahme hat das Amtsgericht mit Urteil vom 21. Juni 1995 dem Zahlungsbegehren nur für die Monate Juli und August 1994 stattgegeben und die weitergehende Klage abgewiesen. Dagegen haben die Parteien wechselseitig Berufung eingelegt.

Das Landgericht hat mit Beschluß vom 16. April 1996 dem Pfälzischen Oberlandesgericht Zweibrücken folgende Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt:

Ist der Vermieter von Wohnraum, der sich grundsätzlich mit der vorzeitigen Entlassung des Mieters aus dem Mietverhältnis bei Stellung eines geeigneten Ersatzmieters einverstanden erklärt hat, berechtigt, den Abschluß eines neuen Mietvertrages von einem erhöhten Mietzins abhängig zu machen?

Auf Grund der Schreiben vom 12. Mai 1994 und vom 28. Juni 1994 geht das Landgericht davon aus, die Kläger hätten generell einer vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses für den Fall zugestimmt, daß ein ihnen genehmer solventer Nachmieter präsentiert werde und mit diesem ein Mietvertrag zustandekomme. Der Mietzahlungsanspruch der Kläger sei nicht gemäß § 242 BGB entfallen, weil sie den Eintritt eines Nachfolgemieters treuwidrig verhindert hätten. Nach dem Ergebnis der erstinstanzlich durchgeführten Beweisaufnahme sei zwar davon auszugehen, daß die Kläger versucht hätten, gegenüber den Nachmietinteressenten einen um 150,– DM höheren Mietzins oder – alternativ – die Übernahme von Malerarbeiten durchzusetzen. Daran seien die Kläger jedoch nicht gehindert gewesen. Die von ihnen mit den Beklagten getroffene Ersatzmietervereinbarung sei lediglich dahin gegangen, den Beklagten im Hinblick auf die Vertragsdauer entgegenzukommen, ohne dabei auf die eigenen wirtschaftlichen Vorteile aus einer möglichen Neuvermietung zu verzichten. Bedingung für die Entlassung sei also ein Neuabschluß mit einem Nachfolgemieter zu den Bedingungen der Kläger gewesen. Deshalb sei der Rechtsstreit in Übereinstimmung mit einem Urteil des Hanseatischen Oberlandesgerichts vom 18. Februar 1987 (WM 1987, 147 = NJW-RR 1987, 657) im wesentlichen im Sinne der Kläger zu entscheiden. Daran sehe sich die Kammer jedoch gemäß § 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO gehinde...