OLG Zweibrücken Beschluss vom 09.01.1987 - 3 W 198/86

Entscheidungsstichwort (Thema)

Untersagung der Nutzung von Sondereigentum als Spielsalon

Verfahrensgang

AG Neustadt an der Weinstraße (Aktenzeichen II 38/86 WEG)

LG Frankenthal (Pfalz) (Aktenzeichen 1 T 369/86)

Tenor

1. Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

2. Die Beteiligte zu 1) hat die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen und den Beteiligten zu 2) die diesen im Rechtsbeschwerdeverfahren erwachsenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten.

3. Der Geschäftswert für das Verfahren der sofortigen weiteren Beschwerde wird auf 30 000,– DM festgesetzt.

Gründe

I.

Die Beteiligten zu 2) und zu 4) bis 14) sind Inhaber von jeweils mit Wohnungseigentum, die Beteiligten zu 1) und zu 15) Inhaber von jeweils mit Teileigentum verbundenen Miteigentumsanteilen an der im Beschlußeingang genannten Wohnanlage. Für die Nutzung des im Erdgeschoß der Wohnanlage gelegenen Teileigentums der Beteiligten zu 1) sieht die im Grundbuch eingetragene Teilungsanordnung der ursprünglichen Alleineigentümerin des Grundbesitzes die Zweckbestimmung „laden” vor. Nach vergeblichen Bemühungen um die Vermietung der Räume als Ladengeschäft schloß die Beteiligte zu 1) mit der Firma … Automaten-Vertriebs-GmbH einen auf 10 Jahre befristeten Mietvertrag über die Benutzung der Räume als Spielsalon ab. In gleicher Weise hat die Beteiligte zu 15) die ihr gehörenden, gleichfalls als „Laden” bezeichneten Räume vermietet. Von den übrigen Mitgliedern der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Unterlassung in Anspruch genommen, hat die Beteiligte zu 15) mit diesen eine Vergleichsweise Einigung dahin erzielt, daß der in ihren Räumen betriebene Spielsalon gegen Zahlung von 15 000,– DM in die Gemeinschaftskasse bis zum Ablauf des Jahres 1987 geduldet werde.

Auf Antrag Beteiligten zu 2) und 3) hat das Amtsgericht der Beteiligten zu 1) beabsichtigte Nutzung [xxxxx] ihres Teileigentums als Spielsalon unter Androhung von Ordnungsmitteln verboten und zugleich durch einstweilige Anordnung die Fortsetzung der begonnenen Umbauarbeiten und die Eröffnung eines Spielsalons untersagt. Die hiergegen erhobene Erstbeschwerde hat zur Abänderung der amtsgerichtlichen Kostenentscheidung geführt; in der Hauptsache ist das Rechtsmittel erfolglos geblieben. Die Beschwerdekammer hat die Entscheidung des Amtsgerichts mit der Begründung gebilligt, die Zweckbestimmung als „Laden” schließe die beabsichtigte Nutzung als Spielsalon aus. Nach der maßgeblichen nächstliegenden Bedeutung des Begriffs aus der Sicht eines unbefangenen Betrachters sei darunter ein Geschäftsraum zu verstehen, in dem ständig Waren zum Verkauf an jedermann bereitgehalten würden. Wegen der gänzlich andersartigen und zeitlich über die gesetzlichen Ladenschlußzeiten erheblich hinausreichenden Art der Nutzung sowie schließlich wegen der „typisch höheren” Lärmbelästigung der Anwohner unterscheide sich der von der Beteiligten zu 1) beabsichtigte Betrieb eines Spielsalons wesentlich von demjenigen eines gewöhnlichen Ladengeschäfts.

Mit der hiergegen gerichteten sofortigen weiteren Beschwerde begehrt die Beteiligte zu 1) weiterhin die Zurückweisung des – in zweiter Instanz nur noch von den Beteiligten zu 2) gestellten – Unterlassungsantrages. Zur Begründung macht sie im wesentlichen geltend: Es sei unmöglich, die Räume als gewöhnliches Ladenlokal zu vermieten. Die übrigen Wohnungs- und Teileigentümer seien deshalb nach Treu und Glauben verpflichtet, den Betrieb eines Spielsalons zu dulden. Nach dem notariellen Kaufvertrag habe sie, die Beteiligte zu 1), die Räume auch nicht mit der engen Zweckbestimmung „Laden”, sondern allgemein als Geschäftsräume erworben. Entgegen der Auffassung der Vorinstanzen hatten die für die ursprüngliche Grundstückseigentümerin Handelnden den Begriff bei Abgabe der Teilungserklärung auch in diesem allgemeineren, weiteren Sinne verstanden. Im Vergleich zum Betrieb eines Ladengeschäfts gesteigerte Belästigungen der Anwohner seien nicht zu besorgen, da die Mieterin – ebenso wie der Nutzer der Räume der Beteiligten zu 15) – einen „vornehmen” Spielsalon betreiben wolle, der anders als gewöhnliche Spielsäle nicht von Jugendlichen mit Motorrädern aufgesucht werde.

Die Beteiligten zu 2) treten dem Rechtsmitttel unter Berufung auf die für zutreffend erachteten Entscheidungen der Vorinstanzen, entgegen.

II.

Das Rechtsmittel begegnet in verfahrensrechtlicher Hinsicht keinen Bedenken (§ 45 Abs. 1 WEG, §§ 21, 22, 27 und 29 FGG). In der Sache bleibt es jedoch ohne Erfolg, denn die angefochtene Entscheidung beruht ersichtlich nicht auf einer Verletzung des Gesetzes.

Das Landgericht hat vielmehr zutreffend entschieden, daß die in der Teilungserklärung festgelegte Zweckbestimmung die von der Beteiligten zu 1) beabsichtigte Nutzung der Räume ausschließt. Das Recht eines Wohnungs- oder Teileigentümers auf beliebige Nutzung der in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteile (§§ 13 Abs. 1, 1 Abs. 6 WEG) kann durch Vereinbarungen der Wohnungs- oder Teileigentümer nach §§ 15 Abs. 1, 1 Abs. 6 WEG einges...