OLG Zweibrücken Beschluss vom 03.06.1997 - 3 W 91/97

Entscheidungsstichwort (Thema)

Unterlassung des Betriebs eines Bistros mit Spielsalon

Verfahrensgang

LG Bad Kreuznach (Beschluss vom 05.03.1997; Aktenzeichen 2 T 212/96)

AG Bad Sobernheim (Aktenzeichen 2 UR II 107/96)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

II. Die Beteiligte zu 1) hat die Gerichtskosten der sofortigen weiteren Beschwerde zu tragen.

III. Der Gegenstandswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens wird auf 20.700,00 DM festgesetzt.

Tatbestand

I.

Die beteiligten Wohnungseigentümer streiten über die Nutzung im Erdgeschoß der o.g. Eigentumswohnanlage gelegener Räumlichkeiten, die Sondereigentum der Beteiligten zu 1) sind. Dazu ist in § 1 der notariellen Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung vom 8. September 1970 ausgeführt:

„… Das Sondereigentum besteht an:

… e) einem Cafe mit einer Größe von 167,84 qm, siehe folgende Ziffer 27

27) einen Miteigentumsanteil von 71,080/1000 verbunden mit dem Sondereigentum – an den im Erdgeschoß nach der … straße und dem … weg zu gelegenen und für den Betrieb eines Cafes vorgesehenen Räumen mit einer Fläche von 167,84 qm, …”

Die nachfolgenden Räumlichkeiten im Erdgeschoß – Ziffern 28) bis 30) – sind für den Betrieb zweier Ladengeschäfte bzw. „für Bürozwecke” vorgesehen. § 3 der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung enthält zur gewerblichen Nutzung folgende weitere Regelung:

„1) Den jeweiligen Eigentümern der in § 1 dieser Urkunde zu Ziffer 27–30 genannten Teileigentumsrechte ist es gestattet in ihren Sondereigentumsräumen eine gewerbliche oder freiberufliche Tätigkeit auszuüben. Eine Verwendung für andere als die zu Ziffer 27–30 vorgesehenen Zwecke ist jedoch unzulässig, wenn dies für die Hausbewohner mit Nachteilen gegenüber den zu Ziffer 27–30 vorgesehenen Verwendungszwecken verbunden wäre.

…”

Die Beteiligte zu 1) hat ihre Räumlichkeiten im Erdgeschoß vermietet. Der Mieter betreibt dort seit Mitte November 1995 ein Bistro, in dem vorwiegend junge Leute verkehren und das täglich von 17.30 Uhr bis ca. 24.00 Uhr geöffnet hat. In dem Bistro befinden sich auch mehrere Spielgeräte, wie ein Billardtisch, ein Dartspiel, ein Flipper, eine Tischtennisplatte, ein Tischfußballspiel und zwei Automaten.

Die Beteiligten zu 2) sind Eigentümer der im ersten Stock rechts gelegenen Eigentumswohnung, die ebenfalls vermietet ist. Weil ihre Mieterin sich im April 1996 über vom Bistro ausgehende massive Geruchs- und Lärmbelästigungen beschwert hat, begehren sie von der Beteiligten zu 1) die Untersagung des Betriebs.

Das Amtsgericht hat ihrem Antrag, geeignete Maßnahmen zu ergreifen, die zu einer Unterlassung des Betriebs eines Bistros bzw. Spielsalons im Erdgeschoß des Anwesens … führen, stattgegeben. Die dagegen gerichtete sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 1) hat das Landgericht zurückgewiesen.

Entscheidungsgründe

II.

Die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1) ist statthaft und auch sonst in verfahrensrechtlicher Hinsicht nicht zu beanstanden (§§ 45 Abs. 1, 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG, 27, 29 Abs. 1 und 2, 22 Abs. 1 FGG).

In der Sache bleibt das Rechtsmittel jedoch ohne Erfolg. Die angefochtene Entscheidung beruht nicht auf einer Verletzung des Gesetzes (§ 27 Abs. 1 Satz 1 FGG).

1. Rechtsfehlerfrei nimmt das Landgericht zunächst an, daß die Beteiligte zu 1) als Eigentümerin und Vermieterin des hier betroffenen Wohnungseigentums richtige Antragsgegnerin ist. Sie hat im Rahmen ihrer Möglichkeiten dafür Sorge zu tragen, daß eine vom Teilungsplan abweichende Nutzung unterbleibt (Vgl. dazu BayObLG NJW-RR 1987, 463, 464; 1991, 658; OLG München NJW-RR 1992, 1492, 1493; Bärmann/Pick/Merle, WEG 7. Aufl. § 14 Rdnr. 42, 49 ff und § 15 Rdnr. 30).

2. Die Entscheidung der Kammer hält auch der rechtlichen Nachprüfung stand, soweit sie die vom Amtsgericht ausgesprochene Nutzungsuntersagung bestätigt hat. Insbesondere gebot der Grundsatz der Amtsermittlung (§ 12 FGG) keine weitergehende Beweiserhebung.

a) Der Unterlassungsanspruch der Beteiligten zu 2) folgt aus §§ 15 Abs. 3 WEG, 1004 BGB. Das Sondereigentum der Beteiligten zu 1) ist in der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung als Cafe bezeichnet. Darin liegt eine die Nutzung einschränkende Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter, nämlich eine Gebrauchsregelung nach § 15 Abs. 1 WEG. Mit der Eintragung im Grundbuch erhalten diese Bestimmungen dinglichen Charakter, § 10 Abs. 2 WEG (vgl. OLG Hamm DWE 86, 90; Senat NJW-RR 1987, 464; BayObLG ZMR 1987, 228, 229; OLG Düsseldorf NJW-RR 1993, 588). Damit ist für die Beteiligte zu 1) als Sondereigentümerin zwar keineswegs bindend festgelegt, daß die hier in Rede stehenden Räumlichkeiten nur als Cafe genutzt werden dürfen. Die Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter ist aber nach allgemeiner Ansicht dahin auszulegen, daß jede Nutzung der betreffenden Räumlichkeiten ausgeschlossen sein soll, von der stärkerere Beeinträchtigungen ausgehen als sie mit der Nutzung entsprechend dem in der Teilungserklärung festgelegten Zweck verbunden sind (vgl. KG NJW-RR 1995, 333, 334; BayObLG NJW-RR 1988...