OLG Stuttgart Beschluss vom 30.06.2020 - 8 W 173/20

Leitsatz (amtlich)

1. Im Grundbuchverfahren gelten für den Nachweis, dass die Verfügung eines Bevollmächtigten, dessen Verfügungsmacht § 1804 BGB entsprechend eingeschränkt ist, nicht dem Schenkungsverbot unterfällt, die gleichen Grundsätze, wie sie bei der Prüfung der Entgeltlichkeit von Verfügungen eines Betreuers, eines Testamentsvollstreckers oder eines befreiten Vorerben maßgebend sind. Die Entgeltlichkeit der Verfügung ist regelmäßig anzunehmen, wenn sie auf einem zweiseitigen entgeltlichen Rechtsgeschäft, vornehmlich einem Kaufvertrag beruht und der andere Vertragsteil ein unbeteiligter Dritter ist.

2. Eine von dem derart Bevollmächtigten bewilligte Erwerbsvormerkung ist schon deshalb unabhängig von der Prüfung der Entgeltlichkeit des zugrundeliegenden Vertrags einzutragen, weil ein eventueller Verstoß gegen das Schenkungsverbot des § 1804 BGB insoweit ohne Bedeutung ist.

Normenkette

BGB § 1804; GBO §§ 20, 29

Verfahrensgang

AG Waiblingen (Verfügung vom 17.03.2020; Aktenzeichen WBN005 GRG 889/19)

Tenor

1. Auf die Beschwerde der Antragsteller wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Waiblingen - Grundbuchamt - vom 17.03.2020 - WBN005 GRG 889/19 - aufgehoben.

2. Das Grundbuchamt wird angewiesen, die Eintragungsanträge vom 16.08.2019 und 10.12.2019 unter Beachtung der Rechtsauffassung des Senats zu bescheiden.

3. Die Beschwerdeentscheidung ergeht gerichtsgebührenfrei. Außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.

Gründe

I. Die Beteiligten zu 2 und 3 sind jeweils als hälftige Bruchteilseigentümer des verfahrensgegenständlichen Grundbesitzes eingetragen. Mit notariell beurkundetem Kaufvertrag vom 26.06.2019 veräußerten sie diesen an die Beteiligte zu 1 zum Kaufpreis von 36.000 EUR. Die Auflassung wurde unabhängig von der Kaufpreiszahlung sofort erklärt. Zur Sicherung des Anspruchs der Erwerberin haben die Veräußerer die Eintragung einer Eigentumsvormerkung bewilligt.

Bei Abschluss des Kaufvertrags handelte die Beteiligte zu 3 als Vertreterin des Beteiligten zu 2 aufgrund notariell beurkundeter Vollmacht vom 26.04.2005. Nach dieser ist die Beteiligte zu 3 auch zur Verfügung über Grundstücke berechtigt, Schenkungen kann sie jedoch nur in dem Rahmen vornehmen, der auch einem Betreuer gestattet ist.

Unter dem 16.08.2019 hat der nach § 15 Abs. 2 GBO vertretungsberechtigte Notar in Ausübung der ihm im Kaufvertrag erteilten Vollmacht im Namen der Veräußerer die Eigentumsumschreibung bewilligt und namens der Erwerberin deren Eintragung beantragt. Unter dem 19.08.2019 hat der vertretungsberechtigte Notar erklärt, die Antragstellung erfolge im Namen der Beteiligten. Mit Schreiben vom 10.12.2019 hat der vertretungsberechtigte Notar namens der Beteiligten auch die Eintragung der Erwerbsvormerkung am Vertragsgegenstand hilfsweise am Miteigentumsanteil der Beteiligten zu 3 beantragt.

Am 17.03.2020 hat das Amtsgericht Waiblingen als zuständiges Grundbuchamt den Antrag auf Eintragung einer Erwerbsvormerkung zulasten der Miteigentumshälfte der Beteiligten zu 3 vollzogen und mit Beschluss gleichen Tags den Antragstellern im Wege der Zwischenverfügung unter Androhung der Zurückweisung der übrigen Anträge aufgegeben, die Genehmigung bzw. Vollmachtsbestätigung des Veräußerers ... ... in der Form des § 29 GBO bis zum 16.05.2020 vorzulegen. Zur Begründung wurde ausgeführt, dem Grundbuchamt sei nicht in der Form des § 29 GBO nachgewiesen, dass die Bevollmächtigte bei dem Rechtsgeschäft ihre Vollmacht nicht überschritten habe, es sei nicht auszuschließen, dass eine gemischte Schenkung vorliege. Die Grundsätze, die im Falle der Verfügung eines Testamentsvollstreckers für den erleichterten Nachweis der Entgeltlichkeit gelten, könnten vorliegend nicht herangezogen werden, da die Beweisnot nicht kraft Gesetzes bestehe, sondern durch den Vollmachtgeber selbst herbeigeführt worden sei.

Gegen den Beschluss des Grundbuchamtes vom 17.03.2020 hat der vertretungsbefugte Notar mit Schriftsatz vom 06.04.2020 namens der Beteiligten Beschwerde eingelegt. Er ist der Auffassung, eine Genehmigung des vertretenen Veräußerers sei nicht erforderlich. Bei der Prüfung der Entgeltlichkeit der Verfügung durch einen durch General-Vorsorgevollmacht rechtsgeschäftlich Bevollmächtigten habe das Grundbuchamt dieselben Grundsätze anzuwenden, wie wenn ein gesetzlicher Betreuer gehandelt hätte. Da der Umfang der Vollmacht am gesetzlichen Leitbild des Betreuers anknüpfe, könne die Prüfung der Entgeltlichkeit der Verfügung durch das Grundbuchamt nicht strenger ausfallen, als dies beim gesetzlichen Betreuer der Fall sei. Dabei seien ähnliche Grundsätze maßgeblich, wie sie bei der Beurteilung der Entgeltlichkeit von Verfügungen eines Testamentsvollstreckers oder befreiten Vorerben heranzuziehen sind. Eine entgeltliche Verfügung sei dem Grundbuchamt gegenüber danach regelmäßig dann hinreichend nachgewiesen, wenn die dafür maßgebenden Beweggründe im Einzelnen angegeben seien. Diene die Verfügung der Erfüllung eines Kaufvertrages mit einem unbeteiligten Dritte, sei die En...