OLG Stuttgart Beschluss vom 19.08.1993 - 8 ReMiet 2/92

Entscheidungsstichwort (Thema)

Rechtsentscheid zu Schönheitsreparaturen

Normenkette

AGBG § 9; BGB § 535

Verfahrensgang

AG Esslingen (Aktenzeichen 1 C 757/92)

LG Stuttgart (Aktenzeichen 6 S 261/92)

Tenor

Die in vorformulierten Vertragsbestimmungen enthaltenen Klauseln, daß der Mieter sich verpflichtet, Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durch Fachhandwerker ausführen und Teppichböden auf seine Kosten bei Auszug von einer Fachfirma reinigen zu lassen, sind hinsichtlich der Regelung, diese Arbeiten„durch Fachhandwerker ausführen zu lassen” bzw.„von einer Fachfirma reinigen zu lassen” unwirksam. Die Unwirksamkeit ergreift jedoch nicht die gesamte Regelung, sondern läßt die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme der Schönheitsreparaturen bzw. der Teppichbodenreinigung unberührt.

Gründe

I.

Die Parteien streiten nach Beendigung ihres Wohnraummietverhältnisses über die prozentuale Erstattung von Schönheitsreparatur- und Teppichbodenreinigungskosten.

Das durch Formularmietvertrag vom 1.2.1987 begründete Mietverhältnis wurde am 28.2.1990 beendet. Zwischen den Parteien ist unstreitig, daß die Wohnung bei Einzug im Februar 1987 neu hergerichtet war und die Mieter während der Dauer der Mietzeit keine Schönheitsreparaturen durchgeführt haben. Nachdem die Mieter ohne Durchführung von Schönheitsreparaturen und ohne Reinigung der Teppichböden ausgezogen sind, ließ der Vermieter durch ein Hausrenovierungsunternehmen für 3.596,70 DM die Wände streichen und die Teppichböden schamponieren; er verlangt hiervon auf Grund von § 20 Abs. 1 und 2 des Mietvertrags (= MV) 60% von den Mietern und rechnete insoweit gegen die Kaution der Mieter auf. Die hier einschlägigen Vorschriften des Mietvertrags lauten:

㤠7 Abs. 1:

Der Mieter verpflichtet sich, während der Dauer der Mietzeit bei Bedarf die Schönheitsreparaturen (Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decken …) auf eigene Kosten durch Fachhandwerker ausführen zu lassen…

Abs. 2: Ein Bedarf gilt mindestens dann als gegeben, wenn die Fristen nach dem Fristenplan in Abs. 3 verstrichen sind.

Abs. 3: Fristenplan: (Die Fristen betragen für die einzeln aufgeführten Arbeiten zwischen 3 und 6 Jahre). … Der Nachweis über laufend durchgeführte Schönheitsreparaturen ist durch Vorlage der Rechnungen zu erbringen.

§ 20 Abs. 1:

Endet das Mietverhältnis, so ist der Mieter verpflichtet, die Kosten für die Schönheitsreparaturen (wie in § 7 Abs. 1 aufgeführt) aufgrund eines Kostenvoranschlags eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu bezahlen: Liegen die letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit länger als ein Jahr zurück, so zahlt der Mieter 25% der Kosten aufgrund eines Voranschlags einen Malerfachgeschäfts an den Vermieter; liegen sie länger als 2 Jahre zurück 40%, länger als 3 Jahre 60%, länger als 4 Jahre 80%, länger als 5 Jahre 100%. Diese Regelung tritt auch in Kraft, wenn seit Mietbeginn die genannten Zeiträume verstrichen sind.

Abs. 2: Bei Beendigung der Mietzeit hat der Mieter im übrigen die Mietsache sorgfältig gereinigt und geputzt zurückzugeben. Teppichböden hat er auf seine Kosten bei Auszug von einer Fachfirma reinigen zu lassen; als Nachweis über die durchgeführte Reinigung ist die entsprechende Rechnung vorzulegen.”

Die Mieterin klagt auf Rückzahlung des vom Vermieter aufgrund der Aufrechnung einbehaltenen Kautionsbetrags. Sie ist der Auffassung, daß dem Vermieter die geltend gemachte Gegenforderung nicht zustehe, da § 20 an § 7 MV anknüpfe und die sich aus der Fachhandwerkerklausel ergebende Unwirksamkeit des § 7 MV auch die Unwirksamkeit des § 20 MV nach sich ziehe.

Die vorlegende 6. Zivilkammer des Landgerichts Stuttgart ist der Ansicht, daß zwar die Regelung, wonach Schönheitsreparaturen bzw. die Teppichbodenreinigung durch Fachhandwerker auszuführen sind, also nicht auch in Eigenarbeit ausgeführt werden dürfen, wegen Verstosses gegen § 9 AGBG unwirksam sei, daß dadurch aber die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme der Schönheitsreparaturen und der Teppichbodenreinigung nicht entfalle und deshalb die Unwirksamkeit der Fachhandwerkerklausel nicht zur Unwirksamkeit der Regelungen in § 20 MV führe. Sie hat im Berufungsverfahren dem Oberlandesgericht folgende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

Sind die in vorformulierten Vertragsbestimmungen enthaltenen Klauseln, daß der Mieter sich verpflichtet, Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durch Fachhandwerker ausführen und Teppichböden auf seine Kosten bei Auszugvon einer Fachfirma reinigen zu lassen, lediglich hinsichtlich der Regelung, diese Arbeiten„durch Fachhandwerker ausführen zu lassen” bzw.„von einer Fachfirma reinigen zu lassen” unwirksam oder ergreift die Unwirksamkeit die gesamte Regelung?

II.

1. Die Vorlage ist gem. § 541 ZPO zulässig. Die Rechtsfrage ergibt sich aus einem Wohnraummietverhältnis. Sie ist entscheidungserheblich. Ist die Fachhandwerkerklausel nämlich unwirksam und würde dies zur Gesamtnichtigkeit des § 7 Abs. 1 MV und damit zum Wegfall der Renovierungspfl...