OLG Oldenburg (Oldenburg) Urteil vom 22.07.2014 - 12 U 46/14

Leitsatz (amtlich)

Die Bestimmungen der §§ 794 Abs. 1 Nr. 5 und 721 Abs. 1 ZPO sind entgegen der herrschenden Meinung bei Mischmietverhältnissen über Wohn- und Geschäftsräume auch dann anzuwenden, wenn das Mietobjekt vertragsgemäß nur teilweise bzw. untergeordnet zu Wohnzwecken genutzt wird.

Normenkette

ZPO § 721 Abs. 1, § 794 Abs. 1 Nr. 5

Verfahrensgang

LG Osnabrück (Urteil vom 07.04.2014; Aktenzeichen 12 O 1813/13)

Tenor

Die Berufung des Beklagten gegen das am 7.4.2014 verkündete Urteil der Einzelrichterin der 12. Zivilkammer des LG Osnabrück wird zurückgewiesen.

Der Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn die Kläger nicht vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Die Revision wird zugelassen.

Gründe

I. Die Kläger wenden sich mit ihrer Klage gegen die Zwangsvollstreckung eines in einer notariellen Urkunde titulierten Räumungsanspruchs.

Entsprechend der Nachtragsvereinbarung vom 14.7.2005 zum Mietvertrag vom 25.7.1995 haben die Kläger von dem Beklagten das Wohn- und Geschäftshaus ... gemietet. Nach dem Mietvertrag erfolgte die Vermietung dabei zu Wohnzwecken und gewerblichen Zwecken, wobei die Wohnfläche des Objekts unstreitig 277,75 qm und die Geschäfts- und Lagerfläche 717,62 qm beträgt. Durch notarielles Schuldanerkenntnis vom 12.7.2005 unterwarfen sich die Kläger gegenüber dem Beklagten wegen eines Mietrückstandes aus den Jahren 2004/05 i.H.v. 25.000 EUR der sofortigen Zwangsvollsteckung. Ferner unterwarfen sich die Kläger in der Urkunde des Notars ..., vom 8.11.2012 (UR-Nr ...) wegen Mietrückständen aus dem Jahre 2009 in Höhe eines Betrages von 12.000 EUR sowie wegen eines Anspruchs auf Räumung des Mietobjekts der sofortigen Zwangsvollstreckung. Auf die Urkunde vom 8.11.2012 (Bd. I, Bl. 35 ff. d.A.) wird insoweit wegen der Einzelheiten Bezug genommen. Mit Schreiben vom 4.4.2013 kündigte der Beklagte wegen (unstreitiger) Nichteinhaltung der notariellen Vereinbarung vom 8.11.2012 durch die Kläger und darüber hinaus aufgelaufener Mietrückstände das Mietverhältnis fristlos. Des Weiteren ließ er sich eine vollstreckbare Ausfertigung der Urkunde vom 8.11.2012 erteilen und beauftragte den Gerichtsvollzieher mit der Zwangsräumung des Mietobjekts.

Mit ihrer Klage haben die Kläger u.a. geltend gemacht, dass die Zwangsvollstreckung aus der Urkunde vom 8.11.2012 bezogen auf den Räumungsanspruch für unzulässig erklärt wird. Zur Begründung haben sie vorgetragen, dass der Räumungstitel das gesamte Objekt, also Wohn- und Geschäftsräume, umfasse, also den Bestand eines Mietverhältnisses über Wohnräume betreffe, und damit nach § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO unwirksam sei. Der Beklagte ist demgegenüber der Ansicht, dass der Räumungstitel wirksam sei, da er ein Mischmietverhältnis mit gewerblichem Schwerpunkt betreffe. Das LG hat sich der Auffassung der Kläger angeschlossen und die Zwangsvollstreckung aus dem Räumungstitel für unzulässig erklärt. Gegen das Urteil wendet sich der Beklagte mit seiner Berufung, in der er sein erstinstanzliches Vorbringen wiederholt und vertieft.

Der Beklagte beantragt, das Urteil des LG Osnabrück vom 7.4.2014 abzuändern und die Klage abzuweisen.

Die Kläger beantragen, die Berufung zurückzuweisen.

Die Kläger treten der Berufung nach Maßgabe ihrer Erwiderung entgegen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf die angefochtene Entscheidung und die gewechselten Schriftsätze der Parteien Bezug genommen.

II. Die zulässige Berufung ist nicht begründet.

Die Vollstreckung des Beklagten aus der Urkunde des Notars ... vom 8.11.2012 war für unzulässig zu erklären, weil der titulierte Räumungsanspruch auch ein Mietverhältnis über Wohnraum betrifft und damit nach § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO nicht Gegenstand einer vollstreckbaren Urkunde sein kann.

Gemäß § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO findet die Zwangsvollstreckung aus einer Urkunde statt, die von einem deutschen Notar innerhalb der Grenzen seiner Befugnisse in der vorgeschriebenen Form aufgenommen wurde, wenn sich der Schuldner in der Urkunde der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen hat und die Urkunde über einen Anspruch errichtet ist, der einer vergleichsweisen Regelung zugänglich (...) ist und der nicht den Bestand eines Mietverhältnisses über Wohnraum betrifft. Ansprüche, die den Bestand eines Wohnraummietverhältnisses, gemeint sind insoweit vorrangig Räumungs- und Herausgabeansprüche (vgl. BT-Drucks. 13/341 v. 27.1.1995, S. 20 ff.), können demnach nicht wirksam in einer notariellen Urkunde tituliert werden. Unter welchen Voraussetzungen der § 794 Abs. 1 Nr. 5 ZPO auf ein (hier unstreitig vorliegendes) sog. Mischmietverhältnis über (nicht trennbare) Wohn- und Geschäftsräume Anwendung findet, ist umstritten. Gestützt auf die höchstrichterliche und obergerichtliche Rechtsprechung zur Anwendung von Wohn- oder Gewerberaummietrecht in Mischmietverhältnissen (vgl....