OLG Nürnberg Beschluss vom 09.11.2017 - 15 W 1859/17

Leitsatz (amtlich)

1. Eine Zwischenverfügung ohne rangwahrende Wirkung ist im Hinblick auf ihren Sinn und Zweck dem Grundbuchverfahrensrecht fremd.

2. Zahlt der Käufer vereinbarungswidrig statt auf das Anderkonto eines Notars direkt an den Verkäufer, so tritt damit Erfüllung ein, sofern eine anderweitige Zahlungsweise nicht zumindest konkludent ausgeschlossen wurde. Aufgrund dessen ist die amtliche Feststellung eines Notars, dass keine fristgerechte Kaufpreiszahlung des Vorkaufsberechtigten auf dem Notarkonto eingegangen und deshalb - im Fall der Vorkaufsrechtsausübung - jedenfalls die vereinbarte auflösende Bedingung eingetreten sei, regelmäßig nicht ausreichend, um das Grundbuch durch Löschung des Vorkaufsrechts zu berichtigen.

Normenkette

GBO §§ 18, 29; BGB § 464

Verfahrensgang

AG Kelheim (Aktenzeichen PT-1067-10)

Tenor

Auf die Beschwerde des Beteiligten zu 1) wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Kelheim vom 01.09.2017, Az. PT-1067-10, aufgehoben.

Gründe

I. Mit notariellem Kaufvertrag vom 05.01.2006 veräußerten die Beteiligten zu 3) bis 5) als Gesellschafter bürgerlichen Rechts die im Grundbuch des Amtsgerichts Kelheim von X in Band 00 auf Blatt 0000 vorgetragene Immobilie an den Beteiligten zu 1). Dieser wurde am 05.05.2006 als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen.

Den Beteiligten zu 3) bis 5) wurde als Gesamtberechtigte in dem Kaufvertrag vom 05.01.2006 ein "subjektiv persönliches Vorkaufsrecht für denjenigen (ersten) Verkaufsfall [eingeräumt], bei welchem dem Verkaufsberechtigten erstmals eine Ausübung des Vorkaufsrechts rechtlich möglich ist". Dieses Vorkaufsrecht wurde am 05.05.2006 unter der laufenden Nummer 7 in die zweite Abteilung in Band 00 auf Blatt 0000 im Grundbuch des Amtsgerichts Kelheim von X eingetragen.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 25.04.2017 veräußerte der Beteiligte zu 1) die Immobilie an den Beteiligten zu 2), wobei folgende Regelung zur Abwicklung der Kaufpreiszahlung vorgesehen wurde:

"a) Der gesamte Kaufpreis ist bis zum 31.07.2017 auf ein (...) Anderkonto des amtierenden Notars zur Hinterlegung einzuzahlen. (...) Dieser Kaufvertrag entfällt/wird unwirksam (auflösende Bedingung), sofern der Kaufpreis nicht bis spätestens 16.08.2017 auf dem Notaranderkonto einbezahlt sein sollte. (...)

b) Hinsichtlich der Verwendung des hinterlegten Betrages erteilen die Vertragspartner dem Notar folgende Weisungen: Mit dem hinterlegten Kaufpreis sind zunächst nicht übernommene grundbuchliche Belastungen, insbesondere Forderungen von Grundpfandrechtsgläubigern abzulösen. Ein danach etwa verbleibender Restbetrag ist dem Verkäufer auszuzahlen. (...)

c) In jedem Fall kann der Notar über den hinterlegten Betrag erst verfügen, sobald die folgenden Auszahlungsvoraussetzungen vorliegen:

(1) zugunsten des Erwerbers ist eine Vormerkung auf vertragsgemäße Übereignung eingetragen

(2) (...)

(3) die Lastenfreistellung gesichert ist. Sicherung der Lastenfreistellung liegt vor, wenn für alle nicht übernommenen Belastungen beim beurkundenden Notar Löschungserklärungen auflagenfrei oder mit Auflagen vorliegen, die durch die Zahlung des Erwerbers erfüllt werden können. (...)

f) Der Kaufpreisanspruch gilt mit Eintritt der Auszahlungsreife als erfüllt."

Am 10.05.2017 wurde den vorkaufsberechtigten Beteiligten zu 3) bis 5) der Kaufvertrag vom 25.04.2017 ausgehändigt.

Unter Vorlage entsprechender Empfangsbestätigungen beantragte die Urkundsnotarin durch ihren Vertreter mit Schreiben vom 17.08.2017 "namens des Grundstückeigentümers", das im Grundbuch eingetragene Vorkaufsrecht "im Wege der Grundbuchberichtigung" zu löschen. Das Schreiben enthält dabei folgende amtliche Feststellung: "Es sind keine Umstände bekannt, wonach das Vorkaufsrecht durch die Vorkaufsberechtigten ausgeübt worden wäre. Eine Zahlung zum Kaufpreis auf das den Vorkaufsberechtigten mitgeteilte Notarkonto ist nicht erfolgt. Auch soweit ein Kaufvertrag etwa durch die Ausübung des Vorkaufsrechts zustande gekommen wäre, wäre auch ein solcher Kaufvertrag durch Eintritt der auflösenden Bedingung (keine Kaufpreiszahlung auf das Notaranderkonto) entfallen/unwirksam geworden."

Am 01.09.2017 erließ das Grundbuchamt eine Zwischenverfügung. In dieser vertrat es die Auffassung, dass die Unrichtigkeit des Grundbuchs durch die vorgelegten Unterlagen nicht nachgewiesen sei, und forderte den Beschwerdeführer auf, "die Löschungsbewilligung der eingetragenen Berechtigten des Vorkaufsrechts" bis 01.10.2017 vorzulegen.

Dagegen wandte sich die Urkundsnotarin mit Schreiben vom 05.09.2017. Sie vertritt die Auffassung, dass der Nachweis der Unrichtigkeit des Grundbuchs durch die vorgelegten Empfangsbestätigungen einerseits und die amtliche Feststellung vom 17.08.2017 anderseits in der erforderlichen Form nachgewiesen sei. Nach Ausübung des Vorkaufsrechts hätte der Kaufpreis nach Maßgabe der Vereinbarungen im Kaufvertrag auf das Notaranderkonto einbezahlt werden müssen, und zwar bis zum Ablauf des 16.08.2017.

Am 29.09.2017 entschied das Grundbuchamt, der Beschwerde nicht abzuhelfen...