OLG Naumburg Urteil vom 24.09.2002 - 9 U 44/02

Verfahrensgang

LG Magdeburg (Urteil vom 05.02.2002; Aktenzeichen 31 (32) O 325/98)

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 05.02.2002 verkündete Urteil des Landgerichts Magdeburg – Az. 31 (32) O 325/98 – abgeändert.

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin

6.646,79 EUR (13.000,00 DM) nebst 7,25 % Zinsen seit dem 05.03.1998 abzüglich am 25.11.1998 verrechneter 6.392,40 DM,

10.109,30 EUR (19.772,08 DM) nebst 4 % Zinsen über dem jeweiligen Diskontsatz der Deutschen Bundesbank, jedoch maximal 9 % Zinsen, aus jeweils 1.263,66 EUR (2.471,51 DM) seit dem 04.04.1998, 07.05.1998, 05.06.1998, 04.07.1998, 07.08.1998, 07.09.1998, 07.10.1998 und 07.11.1998

sowie 539,55 EUR (1.055,27 DM) nebst 7,25 % Zinsen seit dem 02.10.2001

zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Widerklage wird abgewiesen.

Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

Die Kosten des erstinstanzlichen Verfahrens trägt die Klägerin zu 17 %, die Beklagte zu 83 %. Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Klägerin zu 28 %, die Beklagte zu 72 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Wert der Beschwer für beide Parteien: unter 20.000,00 EUR.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 2 S. 2 ZPO a.F. i.V.m. § 26 Nr. 5 EGZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

A. Die Berufung ist zulässig und überwiegend begründet.

I. Die Klägerin hat gegen die Beklagte gemäß § 535 S. 2 BGB a.F. einen Anspruch auf Zahlung rückständiger Mieten (ohne Nebenkostenvorauszahlungen) für die Monate April 1998 bis November 1998 in Höhe von insgesamt 10.109,30 EUR (19.772,08 DM) und auf Nebenkosten- bzw. Telefonkostennachzahlungen für die Jahre 1995 bis 1997 in Höhe von 539,55 EUR (1.055,27 DM).

Die im Berufungsverfahren über den bereits durch das Landgericht Magdeburg ausgeurteil- ten Betrag hinaus seitens der Klägerin geltend gemachte Klageforderung in Höhe von 14.828,91 EUR (29.002,82 DM) setzt sich – unter Berücksichtigung der Ausführungen der Klägerin in ihren sämtlichen in diesem Rechtsstreit eingereichten Schriftsätzen – wie folgt zusammen:

• 8 Monatsmieten incl. Nebenkostenvorauszahlungen für den Zeitraum April bis November 1998 in Höhe von insgesamt 12.522,03 EUR (24.490,96 DM)
• Nebenkosten- und Telefonkostennachzahlungen für die Jahre 1995 bis 1997 abzüglich der seitens der Beklagten geleisteten Mietkaution, insgesamt 1.223,94 EUR (2.393,82 DM), vgl. Schriftsatz der Klägerin vom 30.07.2001, Bl. 183 I
• Energiepauschalen für die Monate Februar bis Juli 1998 in Höhe von insgesamt 113,97 EUR (222,90 DM) und Fernmeldekosten gemäß Rechnungen vom 04.03., 24.03., 08.04. und 30.06.1998 in Höhe von insgesamt 969,75 EUR (1.896,66 DM), vgl. Klageschrift Bl. 8 I

Die o. g. Beträge ergeben zusammen richtigerweise einen Betrag von 14.829,69 EUR (29.004,34 DM). Die geringfügige Abweichung zu der Höhe der im Berufungsverfahren geltend gemachten Forderung ergibt sich daraus, dass die Klägerin sich im Schriftsatz vom 30.07.2001 (Bl. 182/183 I) um 1,52 DM zu ihren Ungunsten verrechnet hat (12.245,48 DM + 2.393,82 DM = 14.639,30 DM, nicht lediglich 14.637,78 DM).

1. Mieten für den Zeitraum April bis November 1998

a) Der Klägerin kann von der Beklagten die Zahlung der 8 Kaltmieten (incl. Mehrwertsteuer) in Höhe von 1.263,66 EUR (2.471,51 DM) monatlich für den o. g. Zeitraum verlangen. Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis gemäß Untermietvertrag vom 20.02.1995 (Bl. 10 ff. II) war bis zum 30.11.1998 befristet. Durch die außerordentliche Kündigung der Beklagten vom 13.01.1998 ist das Mietverhältnis nicht vorzeitig zum 31.03.1998 beendet worden, da die Kündigung unwirksam ist. Es lag weder ein Kündigungsgrund nach § 542 Abs. 1 BGB a.F. noch nach § 544 BGB a.F. vor.

aa) Das Landgericht hat zu Recht festgestellt (LGU S. 6/7, Bl. 236 f. I), dass der Mangel der defekten Jalousette die Tauglichkeit der angemieteten Räume als Büroräume nur unerheblich beeinträchtigte, insbesondere die Raumtemperatur nur unwesentlich beeinflusste. Aus diesem Grund sei eine Minderung der monatlich geschuldeten Miete unangemessen. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf die zutreffenden Ausführungen des Landgerichts verwiesen. Insoweit kommt wegen des betreffenden Mangels auch eine Kündigung gemäß § 542 Abs. 1 BGB a. F. nicht in Betracht.

Aber auch wegen der in den Sommermonaten drohenden Überhitzung der Büroräume war eine Kündigungsmöglichkeit gemäß § 542 Abs. 1 BGB nicht gegeben. Zum einen hat die Beklagte diesen Mangel in den Sommermonaten der Jahre 1995 und 1996 hingenommen, ohne die Miete zu mindern. Zum anderen trägt sie auch nicht vor, die Klägerin diesbezüglich zur Abhilfe aufgefordert zu haben. Nach dem Vortrag der Beklagten in der Klageerwiderung (Bl. 42 ff. I) und im Schriftsatz vom 16.12.1998 (Bl. 67 f. I) bezogen sich ihre Reklamationen gegenüber der Klägerin lediglich auf den Defekt an der Jalousette. Dies betrifft insbesondere das der außerordentlichen Kündigung der Beklagten vorausgehende „Androhungsschreiben” vom 04.12.1997 (Bl. 26...