OLG Naumburg Urteil vom 18.10.2005 - 9 U 8/05 (Hs)

Leitsatz (amtlich)

Die Abwälzung von Nebenkosten, die nicht im Mietvertrag genannt werden, kommt nur in Betracht, wenn es sich um - objektbezogen - neu entstandene Nebenkosten handelt, die bei der Bemessung des Mietzinses und/oder der Nebenkosten nicht berücksichtigt werden konnten (Bestätigung von OLG Naumburg, Urt. v. 5.2.2002 - 9 U 216/01). Bestand die Nebenkostenart (hier: Niederschlagswassergebühr) zwar bei Abschluss des Hauptmietvertrages nicht, wohl aber bei Abschluss eines späteren Untermietvertrages, der hinsichtlich der Nebenkosten auf die Regelung aus dem Hauptmietvertrag Bezug nimmt, so kommt es im Verhältnis Hauptmieter/Untermieter auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Untermietvertrages an.

Verfahrensgang

LG Dessau (Urteil vom 30.12.2004; Aktenzeichen 3 O 76/04)

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das am 30.12.2004 verkündete Urteil des LG Dessau (3 O 76/04) wird zurückgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Von der Darstellung des Sachverhalts wird gem. § 540 Abs. 2 ZPO abgesehen.

II. Die Berufung ist zulässig, insb. form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden. Das Rechtsmittel hat keinen Erfolg. Der Klägerin steht die Position Niederschlagswassergebühr aus der Nebenkostenabrechnung vom 25.2.2003 für das Jahr 2001 (Anlage K 5 zur Klageschrift) nicht zu.

Auszugehen ist von § 535 Abs. 1 S. 3 BGB. Danach trägt der Vermieter die auf der Mietsache ruhenden Lasten. Zu diesen Lasten zählen auch die Betriebs- oder Nebenkosten. Der Vermieter kann diese Kosten im Mietvertrag auf den Mieter abwälzen. Mit Rücksicht auf die gesetzliche Regel des § 535 Abs. 1 S. 3 BGB müssen Klauseln, durch die bestimmte Lasten auf den Mieter abgewälzt werden, grundsätzlich eng ausgelegt werden. Außerdem müssen die abgewälzten Lasten im Vertrag möglichst eindeutig bezeichnet werden, so dass in Zweifelsfällen wieder von der Regel des § 535 Abs. 1 S. 3 BGB auszugehen ist (Emmerich/Sonnenschein Miete, 8. Aufl., § 535 Rz. 36, m.w.N.; für die Wohnraummiete s.a. BGH NZM 2004, 417, Juris).

Der Senat hält nach nochmaliger Überprüfung an den Grundsätzen fest, die sich aus dem Urt. v. 5.2.2002 (OLG Naumburg, Urt. v. 5.2.2002 - 9 U 216/01) ergeben. Die Abwälzung von Nebenkosten, die nicht im Mietvertrag genannt werden, kommt nur dann in Betracht, wenn es sich um - objektbezogene - neu entstandene Betriebskosten handelt, die bei der Bemessung des Mietzinses und/oder der Nebenkosten nicht berücksichtigt werden konnten. Maßgeblich ist somit, ob die Niederschlagswassergebühr bei Vertragsabschluss vom Vermieter auf den Mieter hätte abgewälzt werden können. Entgegen der Ansicht der Berufung (BB S. 9 - Bl. 102-II -) kommt es daher nicht auf den Abschluss des Hauptmietvertrages im Jahre 1993 an, sondern auf den Zeitpunkt, zu dem der Untermietvertrag abgeschlossen wurde (25.2.2000). In diesem Zeitpunkt konnte die Klägerin der Beklagten diese Nebenkostenart (im Verhandlungswege) auferlegen. Sie kann sich insoweit nicht darauf berufen, dass der Untermietvertrag auf den Hauptmietvertrag Bezug nimmt. Ausgehend vom Regelfall des § 535 Abs. 1 S. 3 BGB wäre es ausschließlich Sache der Klägerin gewesen, Veränderungen in den Grundlagen der Nebenkostenstruktur, die zwischen 1993 und 2000 eingetreten waren, bei Abschluss des Untermietvertrages zu berücksichtigen.

Die Niederschlagswassergebühr unterfällt nicht § 5 des Hauptmietvertrages, soweit dort von Wasser- und Kanalverbrauch die Rede ist. Der Senat hat im Urt. v. 5.2.2002 bereits ausgeführt, dass unter den Begriff Kanalverbrauch nur ein Verbrauch zu fassen ist, der mengenmäßig durch Zähler erfasst werden kann. Dazu zählt die Niederschlagswassergebühr nicht, da diese nicht nach Menge, sondern nach Fläche abgerechnet wird (dazu: Gebührenbescheid des Abwasserzweckverbandes Westliche Mulde vom 6.2.2002 - Anlage K 6 zur Klageschrift). Der Senat hält an dieser Ansicht auch für den vorliegenden Fall fest.

Entscheidungserheblich ist mithin die Frage, wann die Niederschlagswassergebühr erstmalig erhoben wurde. Insoweit ist zwischen den Parteien nicht streitig, dass dies jedenfalls vor dem 25.2.2000 der Fall war. Der Behauptung der Beklagten (s. Protokoll v. 22.9.2004 - Bl. 68-I -), dass die Gebühr seit dem 14.11.1994 erhoben wird, ist die Klägerin im Folgenden nicht entgegengetreten. Diese Kostenart hätte somit bei Abschluss des Untermietvertrages berücksichtigt werden können. Dass die Parteien sich anlässlich der Verhandlungen über den Untermietvertrag und den Kauf- und Übertragungsvertrag über die Kostentragung hinsichtlich der Niederschlagswassergebühr geeinigt hätten (BGH v. 13.6.1984 - VIII ZR 141/83, WM 1984, 1007 [1008]), steht nach dem Ergebnis der (insoweit auch erforderlichen - entgegen BB S. 7/Bl. 100-II -) Beweisaufnahme nicht fest. Auch die Klägerin geht davon aus, dass über diesen Punkt nicht gesondert verhandelt worden ist.

Die Verpflichtung der Beklagten zur Tragung der Niederschla...