OLG Naumburg Beschluss vom 26.10.2012 - 12 Wx 15/12

Leitsatz (amtlich)

Verfügungsbeschränkungen nach dem Grundstücksverkehrsgesetz sind vom Grundbuchamt von Amts wegen zu berücksichtigen. Das setzt allerdings konkrete Anhaltspunkte für begründete Zweifel an der Genehmigungsfreiheit und damit an der Verfügungsbefugnis der Beteiligten, mithin am Nichtvorliegen eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstücks voraus. Dafür genügen die Größe des Grundstücks, seine Lage in einer Landgemeinde und seine objektive Eignung zur landwirtschaftlichen Nutzung nicht.

Verfahrensgang

AG Stendal (Aktenzeichen K. Blatt 483)

Tenor

Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 2) wird die Zwischenverfügung der Rechtspflegerin des AG - Grundbuchamt - Stendal vom 6.2.2012 aufgehoben.

Gründe

I. Im Grundbuch von K. Blatt 483 sind die Beteiligten zu 1) und zu 2) als Miteigentümer zu je ½ des im Beschlussrubrum näher bezeichneten verfahrensgegenständlichen Grundstücks verzeichnet. In Abteilung I ist zu Wirtschaftsart und Lage der 2.664 qm großen Liegenschaft aufgeführt: "Grünfläche, Wohnbaufläche".

Das Wohngrundstück stand vormals im Eigentum der Beteiligten zu 1) und deren Ehemann E. H. zu je 1/2, dessen Miteigentumsanteil die Beteiligte zu 2) durch Zuschlagsbeschluss des AG Stendal vom 28.7.2011 (Geschäftszeichen - 7 K 62/10) im Wege der Zwangsversteigerung erworben hat.

Mit dem vor dem Notar K. M. am 9.9.2011 zur Urkundenrollen-Nr. 1592/2011 beurkundeten Grundstückskaufvertrag nebst Auflassung veräußerte die Beteiligte zu 1) ihren ½ - Miteigentumsanteil an die Beteiligte zu 2) gegen Zahlung eines Kaufpreises i.H.v. 24.000 EUR und bestellte und bewilligte zugleich die Eintragung einer Auflassungsvormerkung, die zu deren Gunsten am 15.9.2011 im Grundbuch eingetragen wurde. In der Vertragsurkunde beschrieben die Beteiligten unter § 1 das Vertragsgrundstück als mit einem Wohnhaus bebaute Wohnbaufläche.

Unter dem 31.1.2012 beantragte der Urkundsnotar gem. § 15 GBO - unter Vorlage der steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung, der Vorkaufsrechtsverzichtserklärung der Kommune und der Genehmigung des Landkreises S. nach der Grundstücksverkehrsordnung - die Löschung der Auflassungsvormerkung sowie die Eintragung der Rechtsänderung in dem Gemeinschaftsverhältnis der Eigentümer gem. § 5 Abs. 2.3 des notariellen Vertrages.

Das Grundbuchamt hat durch Zwischenverfügung vom 6.2.2012 den Beteiligten aufgegeben, zum Vollzug der Eigentumsumschreibung noch eine Genehmigung nach § 2 GrdstVG vorzulegen und hierzu eine Frist von einem Monat gesetzt.

Hiergegen hat die Beteiligte zu 2), vertreten durch den Urkundsnotar, Beschwerde eingelegt und zur Begründung vorgetragen, dass die Eigentumsumschreibung nach ihrer Ansicht nicht dem Genehmigungserfordernis nach § 2 GrdstVG unterliege. Weder aus dem Grundbuch noch aus dem Vertrag gehe hervor, dass es sich bei dem Vertragsgrundstück um eine genehmigungsbedürftige landwirtschaftlich oder forstwirtschaftlich genutzte Grundfläche handeln würde. Die Beteiligten hätten in der Vertragsurkunde eindeutig und ausschließlich das Vorliegen einer Wohnbebauung vorgetragen.

Das Grundbuchamt hat mit Beschluss vom 13.2.2012 der Beschwerde nicht abgeholfen und das Rechtsmittel dem OLG zur Entscheidung in der Sache vorgelegt. Zur Begründung hat es ergänzend ausgeführt, dass das Grundstück mit einer Größe von 2664 qm die in § 1 Abs. 2 Ausführungsgesetz LSA zu § 2 Abs. 3 Nr. 2 GrdstVG bestimmte Freigrenze überschreite. Aus dem Grundbuch sei nicht ersichtlich, ob das Wohngebäude nicht auch als Wirtschaftsgebäude genutzt werden könne. Auch sei dem Grundbuchamt nicht bekannt, ob die Fläche nach der Bauleitplanung für Land- und Forstwirtschaft ausgewiesen sei. Entscheidend sei im Übrigen nicht die tatsächliche Nutzung des Grundbesitzes, sondern deren objektive Eignung für landwirtschaftliche und forstwirtschaftliche Zwecke.

In ihrer Stellungnahme auf die Nichtabhilfeentscheidung des Grundbuchamtes hat die Beteiligte zu 2) an ihrer Ansicht festgehalten, dass eine Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz nicht verlangt werden könne. Soweit das Grundbuchamt allein aus der Größe der veräußerten Grundfläche auf eine landwirtschaftliche Nutzung schließe, sei dies nicht begründet. Der in § 1 Abs. 2 des auf der Grundlage des § 2 Abs. 3 Nr. 2 GrStVG ergangenen Ausführungsgesetzes Sachsen-Anhalt getroffenen Regelung lasse sich entnehmen, dass der Gesetzgeber nicht schon jedes bebaute Grundstück, das die Freigrenze von 0,25 ha überschreite, dem Genehmigungserfordernis unterstellen wollte, sondern nur solche Grundflächen, die einer land- oder forstwirtschaftlichen Zweckbindung unterliegen würden. Nach der landesrechtlichen Freigrenzenregelung sei die Genehmigungsbedürftigkeit für Gebäudeflächen vielmehr die Ausnahme. Soweit die Grundbuchrechtspflegerin mutmaße, das Wohngebäude sei möglicherweise auch als Wirtschaftsgebäude eines landwirtschaftlichen Betriebes nutzbar, entbehre diese Mutmaßung jeder tatsächlichen Grundlage. Das Grundbuchamt habe in seiner Entscheidung nicht ausgeführt, aus welchen Gr...