Leitsatz (amtlich)
›Aus einem Mietvorvertrag kann auf Abgabe eine Vertragsangebotes durch den Vermieter geklagt werden, wenn die Bedingungen des Hauptvertrages nur vom Vermieter vergeben werden können.‹
Verfahrensgang
LG München I (Aktenzeichen 14 HKO 23341/97) |
Nachgehend
Tatbestand
Die Klägerin begehrt Feststellung, daß die Beklagte aufgrund eines behaupteten Mietvorvertrags verpflichtet ist, einen entsprechenden Mietvertrag abzuschließen. Hilfsweise hat sie wegen Verletzung eines vereinbarten Vormietrechts Schadensersatz i. H. v. 2 Mio. DM verlangt.
Die Klägerin betrieb seit 1956 im Anwesen B 3-5 in München ein Filmtheater mit vier Kinos und einer Gesamtfläche von 2.300 m2, sowie einer Besucherkapazität von 1.460 Sitzplätzen. Mit der Rechtvorgängerin der Beklagten, der L AG bestanden insoweit Miet-/Pachtverträge (i. folg. Mietverträge) vom 14.12.1956 (Anlage K 1) und vom 28.06.1978 (Anlage K 2).
Der zwischen der L AG und der Klägerin bestehende Vertrag vom 28.06.1978 betreffend das Filmtheater enthält in § 3 folgende entscheidungserheblichen Regelungen:
"1. Der Pachtvertrag beginnt am 01.01.1979. Er wird auf die Dauer von 15 Jahren (i. w. fünfzehn Jahren) fest abgeschlossen und läuft bis zum 31.12.1993.
2. Ein Jahr vor Ablauf der Pachtzeit verpflichten sich beide Parteien, nach Möglichkeit den Vertrag um mindestens 5 Jahre zu verlängern, soweit über die Pachtbedingungen Einigkeit erzielt werden kann.
3. Die Pächterin erhält in jedem Fall ein Vorpachtrecht."
Auf den Inhalt des Vertrags im übrigen wird ergänzend Bezug genommen (Anlage K 2).
Die Beklagte erwarb Ende des Jahres 1993 das Anwesen von der L AG. Im ersten Halbjahr 1994 kam es zu Verhandlungen zwischen ihr und der Klägerin betreffend die Verlängerung des Vertrags vom 28.06.1978. Diese Verhandlungen führten dann am 03./04.05.1994 zum Abschluß des sogenannten "Nachtrags Nr. 1 " zum Mietvertrag vom 29.06.1978. Im einzelnen enthält dieser Nachtrag vom 03./04.05.1994 folgende für den Rechtsstreit maßgeblichen Regelungen:
I. 1. In § 3 bzw. III. der o. g. Mietverträge ist die Mietdauer jeweils bis zum 31.12.1993 begrenzt. Ergänzend ist vereinbart, daß die Parteien sich verpflichten, ein Jahr vor Ablauf der Mietzeit Vereinbarungen über eine Vertragsverlängerung aufzunehmen. Wegen des Verkaufs des Objektes wurden mit dem Voreigentümer jedoch keine abschließenden Verhandlungen geführt. Der Mieter hat ein Vormietrecht.
2. Unter Berücksichtigung dieses Vormietrechts werden beide Mietverhältnisse zunächst um drei Jahre, d. h. bis zum 31.12.1996 verlängert. Es wird eine Kündigungsfrist von 6 Monaten vereinbart. Erfolgt keine termingerechte Kündigung, verlängern sich die Mietverträge jeweils um ein weiteres Jahr.
II....
III. 1. Dem Mieter ist bekannt, daß die Vermieterin eine Umstrukturierung/Modernisierung des Gesamtobjektes B straße 3-5, Sch straße 2, Z 2, mit dem Ziel der baulichen und wirtschaftlichen Optimierung anstrebt. Diese Bemühungen bewertet der Mieter positiv.
Die Planung befindet sich derzeit noch im Vorstadium, so daß heute weder über künftige Nutzungsmöglichkeiten, Lage von Räumlichkeiten für die Kinos noch über längere Vertragslaufzeiten verbindliche Aussagen getroffen werden können.
2. Sofern ein neues Konzept die Beibehaltung von Kinos beinhaltet, erklärt der Mieter jedoch bereits heute unwiderruflich sein Einverständnis zur einer Umverlagerung seines Mietbereiches und die Vermieterin erklärt, in das Objekt keinen weiteren Kinobetreiber aufzunehmen nachdem ein Vertrag gemäß Ziffer IV. dieses Nachtrages abgeschlossen wurde. Die genaue Größe und Lage der Fläche wird zwischen Vermieterin und Mieter zu gegebener Zeit noch festgelegt.
IV. 1. Nach dem 31.12.1996 verpflichtet sich der Mieter im Falle der Realisierung eines Umbaus/Neubaus die jetzt genutzten Flächen entsprechend der erforderlichen Ablaufplanung kurzfristig (innerhalb von drei Monaten) ganz oder teilweise nach schriftlicher Auf- forderung durch die Mieterer zurückzugeben. Der Mieter akzeptiert bereits jetzt, daß sein Geschäftsbetrieb je nach Umfang der Baumaßnahmen eventuell ganz oder zum Teil zum Erliegen kommt bzw. nur eingeschränkt möglich ist. Sofern möglich, wird die Vermieterin Interrimsflächen zur vorübergehenden Nutzung anbieten. Demgemäß verringern/erhöhen sich die Mindestmieten um die jeweils gültige qm/Miete entsprechend.
2. Die Parteien verpflichten sich, im Fall der Realisierung des Vorhabens gemäß III. Ziffer 2. über neue Flächen einen neuen Mietvertrag mit folgenden Festkonditionen abzuschließen:
a: Mietdauer: 10 Jahre + 5 Jahre Option
b: Umsatzmiete mit Mindestmiete
c: Mietpreiskoppelung der Mindestmiete an den Lebenshaltungskostenindex eines 4-Personen-Haushaltes von Arbeitern und Angestellten mit mittlerem Einkommen, 1980=100 (Ausgangspunkt ist der Indexstand zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses), Veränderung bei jeweils um, mehr als 7,5 Punkte)
d: Ausbau der Räumlichkeiten zu Lasten des Mieters
e: Übernahme sämtlicher Instandhaltun...
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