OLG München Urteil vom 14.04.2015 - 9 U 1138/14 Bau

Verfahrensgang

LG München I (Urteil vom 12.02.2014; Aktenzeichen 18 O 29066/11)

Tenor

I. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des LG München I vom 12.02.2014, Az.: 18 O 29066/11, aufgehoben und die Klage abgewiesen.

II. Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages leistet.

IV. Die Revision gegen dieses Urteil wird nicht zugelassen.

Beschluss:

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 92.493,20 EUR festgesetzt.

Gründe

I. Der Kläger begehrt die Zahlung von Prozesszinsen gemäß § 819 Abs. 2 BGB i.V.m. §§ 291, 288 BGB in Höhe von 92.493,30 EUR nebst Zinsen, weil die Beklagte in MaBV-widriger Weise vorzeitig eine Kaufpreisrate in Höhe von 540.000 EUR im Zeitraum vom 18.10.2008 bis zum 08.11.2011 entgegengenommen habe. Hilfsweise stützt der Kläger seinen Anspruch auf Schadensersatz, weil er für die vorzeitige Zahlung der Rate einen Kredit habe aufnehmen und verzinsen müssen.

Die Beklagte führte als Bauträgerin die Sanierung und den Verkauf eines Altbaus aus, wobei sie das Anwesen in Wohnungsteileigentum nach § 8 WEG aufteilte. Hierbei entstand neben diversen Wohneinheiten im Erdgeschoß eine Teileigentumseinheit, die bereits vor Verkauf als Gaststätte genutzt worden war und auch zukünftig in dieser Form genutzt werden sollte.

Am 30.05.2007 erfolgte eine technische Abnahme mit Ortstermin durch die von der Beklagten beauftragte Sachverständige zumindest hinsichtlich von Teilen des Gemeinschaftseigentums (Anlage B 1).

Mit notariellem Kaufvertrag vom 31.01.2008 (Anlagen K 1 und K 5) erwarb der Kläger diese Teileigentumseinheit von der Beklagten zu einem Kaufpreis in Höhe von 690.000 EUR. Davon sollten 482.000 EUR auf den Altbestand entfallen, 200.000 EUR auf Bauleistungen im Bereich des Vertragsgegenstandes und 8.000 EUR auf Bauleistungen im Gemeinschaftseigentum. Mit Ausnahme einer Grunddienstbarkeit aus dem Jahr 1906 sollte der Erwerb lastenfrei erfolgen. Der Vertrag enthielt auch Regelungen zur Kaufpreisfälligkeit. In Ziffer IV. 3. lautete der Vertrag auszugsweise wörtlich:

"Die Fertigstellung der vom Verkäufer zu erbringenden Bauleistungen/Umbaumaßnahmen wird wie folgt zugesichert ...: a) Bauleistungen im Bereich des Vertragsgegenstandes ...: angestrebt zum 30.04.2008; zugesichert zum 16.05.2008."

Im Grundbuch ist eine Grundschuld zugunsten der die Beklagte finanzierenden R. landesbank O. AG in Höhe von 3 Mio. EUR und eine Grundschuld in Höhe von 400.000 EUR zugunsten der R. & Co. KG eingetragen (Anlage K 2), die beide im Rang der zugunsten des Klägers eingetragenen Auflassungsvormerkung vorgehen. Die Grundschuld über 400.000 EUR ließ der Kläger selbst gemäß notarieller Urkunde vom 29.04.2008 eintragen (Anlage B 14).

Die R. landesbank übersandte mit Schreiben vom 23.06.2008 dem Notar die notarielle Pfandfreigabe vom 19.06.2008 zu treuen Händen und wies den Notar an, dass er nach Bestätigung des vollständigen Kaufpreiseingangs davon Gebrauch machen dürfe (Anlagen B 8 und B 7). Mit Schreiben vom 24.06.2008 teilte der Notar dem Kläger mit, dass die Voraussetzungen für die Kaufpreisfälligkeit nach den Bestimmungen des Kaufvertrages eingetreten seien (Anlage B 9). Im Juni 2008 wurde der Kläger zur Zahlung der zweiten Kaufpreisrate in Höhe von 622.000 EUR aufgefordert, wobei auf die Fälligkeit dieser Rate hingewiesen wurde. Durch Schreiben vom 07.11.2011 übersandte der Notar dem Kläger "im Nachgang" zu seinem Fälligkeitsschreiben vom 24.06.2008 die "Freistellungsverpflichtungserklärung nach MaBV" der R. landesbank vom 02.11.2011 in beglaubigter Abschrift zur Kenntnisnahme (Anlage K 3). Das Schreiben ist am 08.11.2011 beim Kläger eingegangen. Am 08.10.2008 erklärte der Kläger die Abnahme der Gewerbeeinheit und rügte Mängel (Abnahmeprotokoll; Anlage B 11). Am 18.10.2008 bezahlte der Kläger einen Betrag in Höhe von 540.000 EUR an die Beklagte auf diese Kaufpreisrate und machte hinsichtlich des restlichen Betrages über 82.000 EUR ein Zurückbehaltungsrecht wegen behaupteter Mängel geltend.

Der Kläger vermietete die von ihm erworbenen Räumlichkeiten an eine Gaststättenbetreibergesellschaft.

Durch Schreiben vom 15.01.2014 teilte die R. landesbank der Beklagten mit, dass der Kredit am 30.01.2009 vollständig zurückgeführt worden und sämtliche Sicherheiten für diesen Kreditvertrag zum damaligen Zeitpunkt freigegeben worden seien (Anlage B 15).

Die Beklagte erklärte hilfsweise die Aufrechnung mit Gegenansprüchen aufgrund von Nutzungsvorteilen, die der Kläger in der streitgegenständlichen Zeit gezogen hätte.

Der Kläger meint, der notarielle Kaufvertrag vom 31.01.2008 sei zwingend an den Vorschriften der MaBV zu messen, die im vorliegenden Fall zur Anwendung komme. Die Anforderungen des § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MaBV seien vorliegend nicht eingehalten, da die Fälligke...