OLG München Urteil vom 09.12.2008 - 9 U 1836/08

Verfahrensgang

LG München I (Urteil vom 20.12.2007; Aktenzeichen 28 O 309/03)

Tenor

I. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des LG München I vom 20.12.2007 wird zurückgewiesen.

II. Die Beklagte trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

IV. Die Revision wird nicht zugelassen.

V. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 15.000 EUR festgesetzt.

Gründe

I. Von der Darstellung des Tatbestands wird abgesehen (§ 540 Abs. 2, § 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO, § 26 Nr. 8 EGZPO).

Für das vorliegende Schuldverhältnis sind die vor dem 1.1.2002 geltenden Gesetze anzuwenden (Art. 229 § 5 EGBGB).

Die zulässige Berufung der Beklagten ist nicht begründet.

Die Klage ist zulässig. Die Kläger sind zur Geltendmachung eines Schadensersatzanspruchs wegen der verringerten Fläche des verkauften Sondernutzungsrechts befugt. Ihre Prozessführungsbefugnis leitet sich aus ihrem Bauträgervertrag mit der Beklagten her, wobei hinsichtlich der Verschaffung des Gartenanteils als Sondernutzungsfläche der kaufrechtliche Teil des Vertrages maßgebend ist.

Die Hinweise der Beklagten auf die Rechtsprechung zur Geltendmachung von Ansprüchen wegen Mängeln am Gemeinschaftseigentum führen nicht zu einem anderen Ergebnis. Dabei geht es um Mängel, bei denen mehrere Käufer als Wohnungseigentümer Ansprüche geltend machen können und, soweit verschiedenartige Ansprüche bestehen, die Entscheidung, welcher Anspruch verfolgt wird, von der Mehrheit nur einheitlich getroffen werden kann, woraus sich notgedrungen eine Zuständigkeit der Gemeinschaft zur Rechtsverfolgung ergeben muss. Auch wenn es bei der streitgegenständlichen Gartenfläche, an der nach dem Vertrag ein Sondernutzungsrecht der Kläger bestehen sollte, rechtlich um Gemeinschaftseigentum geht, handelt es sich aber doch nicht um einen Fall, der mit den Fällen der genannten Rechtsprechung gleichgelagert ist. Vor allem geht es nicht um einen Mangel, an dem mehrere Wohnungseigentümer rechtlich in der Weise beteiligt sind, dass die Geltendmachung ihrer gemeinsamen Verwaltung unterliegt. Im Hinblick auf das Sondernutzungsrecht, das andere Wohnungseigentümer vom Gebrauch der entsprechenden Fläche vollständig ausschließt, während diese der alleinigen Nutzung durch die Kläger zugewiesen ist, erscheint es sachgerecht, hier die Geltendmachung der Rechte aus dem Vertrag wegen des Mangels allein durch die Inhaber des Sondernutzungsrechts zuzulassen. Diese werden allein durch die Minderfläche tangiert. Es ist auch davon auszugehen, dass die Bestimmung der Höhe des Kaufpreises von der Flächengröße nicht nur der Wohnung, sondern auch des als Sondernutzungsrecht zugewiesenen Gartenanteils abhängig war. Insoweit ist es sachgerecht, über die geltend gemachten Ansprüche einen Ausgleich ausschließlich im Vertragsverhältnis der Käufer vorzunehmen, die von der Flächenminderung betroffen sind. Umgekehrt müssen Ansprüche anderer Wohnungseigentümer wegen dieser Flächenminderung, die sich auf ihr Recht zur Benutzung des Gemeinschaftseigentums nicht auswirkt, ausscheiden. Sie können weder einen Anspruch auf Übereignung einer zusätzlichen Fläche noch auf Schadensersatz für die Flächenminderung geltend machen. Insofern droht den Beklagten keine mehrfache Inanspruchnahme.

Die Kläger können Schadensersatz wegen eines Rechtsmangels geltend machen. Sie haben eine Eigentumswohnung mit Sondernutzungsrecht an einer Gartenfläche gekauft. Dabei war die Fläche durch den der Teilungserklärung beigefügten Plan (Anlage K3) bestimmt. Die Regelung in § 9 Abs. 3 des Bauträgervertrags, dass der Sondernutzungsplan hinsichtlich der Sondernutzungsflächengrößen unverbindlich sei und ausschließlich der Kennzeichnung der Flächen diene, hat zwar die Bedeutung, dass keine ganz exakt größenmäßig definierte Fläche vorgegeben ist. Andererseits sollte dadurch doch die Fläche gekennzeichnet werden, so dass anzunehmen ist, dass zumindest im Wesentlichen die Flächen der Darstellung im Plan entsprechen sollten, Abweichungen also allenfalls geringfügig sein sollten. Gerade durch die jenseits der Grenze eingezeichnete Anlage mit Sandkasten und Sitzbänken und den anschließenden zwei Reihen Büschen, wobei die Grundstücksgrenze nach dem Plan in der Mitte zwischen den beiden Buschreihen verlaufen sollte, war die Grenze des Sondernutzungsrechts durch konkrete Anhaltpunkte festgelegt. Dies gilt umso mehr, als es in der Teilungserklärung in § 2 Abs. 4 ausdrücklich heißt, der jeweilige Eigentümer der Einheit Nr. 16 (das ist die Einheit der Kläger) sei berechtigt, auf seiner Sondernutzungsfläche ein Gartenhäuschen an der im Sondernutzungsflächenplan mit einem Kreuz gekennzeichneten Stelle zu errichten, und in diesem Plan das Kreuz direkt an der im Plan dargestellten Grenze eingezeichnet ist. Unstreitig hätte die Sondernutzungsfläche laut Plan 175 m² betragen. Die nunmehr tatsächlich den Klägern zur Verfügung stehende Fläche bis zur Grenze beträgt nach dem Gutachten des Vermessungsamts Freising 127 m², also 48 m² oder 27,4 % weniger....