OLG München Urteil vom 04.09.2017 - 19 U 108/17

Verfahrensgang

LG München (Aktenzeichen I 34 O 6722/16)

Tenor

I. Auf die Berufung der Klägerin wird das Endurteil des Landgerichts München I, 34. Zivilkammer, vom 12.12.2016 abgeändert und wie folgt neu gefasst:

1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 6.603,45 EUR nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 31.05.2016 zu zahlen

Zug um Zug gegen Übertragung der Kommanditbeteiligung an der H. L. W. E. III GmbH & Co. KG Fonds 193 im Nennbetrag von 10.000.- EUR.

2. Es wird festgestellt, dass sich die Beklagten mit der Übernahme der in Ziffer 1 genannten Kommanditbeteiligung in Annahmeverzug befinden.

3. Die Beklagten tragen als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits.

II. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

III. Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatsächliche Feststellungen:

Die Klägerin verlangt als Rechtsnachfolgerin von den Beklagten Schadensersatz wegen der Beteiligung ihres verstorbenen Ehemanns an dem geschlossenen Immobilienfonds W. E. 3 (Cloche d'Or) am 13.01.2009 i.H.v. 10.000.- EUR zzgl. Agio. Das Landgericht hat die Klage wegen Verjährung abgewiesen. Hiergegen richtet sich die Berufung der Klägerin, die ihre zuletzt gestellten erstinstanzlichen Anträge weiterverfolgt. Die Beklagten verteidigen das angefochtene Urteil und beantragen Zurückweisung der Berufung.

Auf die tatsächlichen Feststellungen des Landgerichts in dem angefochtenen Urteil wird Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO). Im Übrigen wird von der Darstellung des Tatbestands abgesehen, §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO.

Gründe

I. Die zulässige Berufung der Klägerin ist begründet.

1. Das Landgericht hat zutreffend gesehen, dass hinsichtlich der Darstellung der Parkplatzsituation ein aufklärungspflichtiger Prospektfehler vorliegt. Auf S. 37 des Prospekts heißt es nämlich, dass zum Zeitpunkt der Prospekterstellung bereits "sämtliche zur Erreichung der Anlageziele und Anlagepolitik erforderlichen behördlichen Genehmigungen" vorgelegen hätten. Dies war jedoch tatsächlich schon für die auf S. 55 prospektierten Stellplätze (rd. 600 Stellplätze, rd. 50 Außenstellplätze) nicht der Fall, weil bis dahin nur 566 Innenstellplätze genehmigt waren. Außerdem waren nach den Angaben zu den einzelnen Mietverträgen auf S. 120 ff bereits insgesamt 760 Innen- und 58 Außenstellplätze vermietet. Dass somit auch noch ungenehmigte Stellplätze bereits vermietet worden waren, hätte im Hinblick auf die damit verbundenen Gefahren für die Vertragsdurchführung im Prospekt sehr deutlich gemacht werden müssen. Schließlich waren demnach seinerzeit für den noch nicht vermieteten Teil des Projekts (ca. 40%) überhaupt keine genehmigten Stellplätze mehr vorhanden. Auf die sich daraus ergebenden

erheblichen Risiken - die sich später auch realisiert haben - hätte im Prospekt deutlich und konkret hingewiesen werden müssen. Der allgemeine Hinweis auf S. 20 des Prospekts, dass die Gefahr bestehe, dass wegen nicht erteilter Genehmigungen Sonderflächen nicht übernommen werden könnten, reichte hierfür nicht aus (vgl. OLG München, Urteil vom 03.05.2016, Gz. 5 U 4854/15, Nichtzulassungsbeschwerde vom BGH zurückgewiesen mit Beschluss vom 23.05.2017, Gz. II ZR 149/16; Beschluss vom 06.07.2016. 03.05.2016, Gz. 23 U 3656/15, Nichtzulassungsbeschwerde vom BGH zurückgewiesen mit Beschluss vom 27.06.2017, Gz. II ZR 225/16).

2. Für diesen Prospektfehler haften alle drei Beklagten:

a) Die Beklagte zu 1) traf hier eine selbständige Aufklärungspflicht als Sachverwalter aufgrund persönlich in Anspruch genommenen besonderen Vertrauens (vgl. z.B. BGH vom 23.04.2012, Gz. II ZR 211/09). Diese Grundsätze gelten auch dann, wenn unter Verwendung von Prospekten verhandelt worden ist (vgl. BGH, Urteil vom 4. 5. 2004 - XI ZR 41/03, unter 2 b). Wie im Prospekt dargestellt, ist die Beklagte zu 1) zusätzlich zu ihrer Stellung als Fondsinitiatorin, Prospektherausgeberin und Anbieterin auch Eigen- und Fremdkapitalvemittlerin des Fonds, sie hat die Konzeption entwickelt und ihr obliegt die Geschäftsbesorgung. Sie hatte also maßgeblichen Einfluss auf die Umsetzung des Fondkonzepts, angefangen von der Fondskonzeption, über die Kapitalbeschaffung und Platzierung, bis hin zu verwaltender Tätigkeit. Sie ist somit eine, wenn nicht sogar die einzige Sachwalterin bzw. Garantin der Fondskonzeption. Dies hat sie auch selbst betont, indem sie auf S. 18 des Prospekts fett gedruckt gegenüber allen Anlageinteressenten die Verantwortung für den Inhalt des Prospekts übernommen und u.a. erklärt, dass ihres Wissens die Angaben im Prospekt richtig seien und keine wesentlichen Umstände ausgelassen wurden. Daran muss sie sich festhalten lassen (ebenso der 23. Zivilsenat im Verfahren 23 U 3656/15, Beschluss vom 06.07.2016, Nichtzulassungsbeschwerde vom BGH zurückgewiesen mit Beschluss vom 27.06.2017, Gz. II ZR 225/16).

b) Die Beklagte zu 2) haftet als Gründungskommanditistin auch mit nur 500.- EUR Einlage .Ein Gesellschafter ist als direkter Vertragspartner der kü...