OLG München Beschluss vom 29.07.2014 - 34 Wx 138/14

Leitsatz (amtlich)

1. Zur Widerruflichkeit einer Bauträgervollmacht.

2. Ein wichtiger Grund für den Widerruf kann in einem der Beschränkung im Innenverhältnis widersprechenden Gebrauch der Vollmacht liegen. Hierbei ist nicht allein entscheidend, dass die aus dem Text der Vollmacht ersichtlichen internen Schranken überschritten sind (Senat vom 20.2.2013 34 Wx 439/12 = FGPrax 2013, 111). Anlass für einen Widerruf kann vielmehr auch dann bestehen, wenn zwar die Vollmacht die beabsichtigten Änderungen noch ermöglicht, diesen aber die der Bevollmächtigung zugrunde liegenden vertraglichen Abreden entgegenstehen. Hiervon hat sich das Grundbuchamt bzw. das Beschwerdegericht im Rahmen freier Beweiswürdigung zu überzeugen.

Normenkette

BGB §§ 167-168; WEG § 8

Verfahrensgang

AG München (Aktenzeichen HH-18230-7)

Tenor

I. Die Beschwerde der Beteiligten zu 1 bis 3 gegen die Zwischenverfügung des AG München - Grundbuchamt - vom 8.1.2014 (Ziffer 2) wird zurückgewiesen.

II. Die Beteiligten zu 1 bis 3 tragen die gerichtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens einschließlich der der Beteiligten zu 5 im Beschwerdeverfahren entstandenen Kosten.

III. Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens wird auf 132.000 EUR festgesetzt.

Gründe

I.1. Mit Urkunde vom 3.5.2007 begründete die Beteiligte zu 1 an dem gegenständlichen mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundbesitz Wohnungs- und Teileigentum. In § 6 ist festgehalten, dass der Eigentümer die gebildeten Einheiten veräußern, er jedoch die Möglichkeit eröffnen wolle, bauliche Veränderungen vorzunehmen und dabei in das Sonder- und Gemeinschaftseigentum einzugreifen. Angesprochen werden sodann namentlich Ausbauten des Teileigentums Nr. 10 im Dachgeschoß samt des unausgebauten Spitzbodens ggf. unter Anhebung des Kniestocks sowie Eingriffe in die unter dem auszubauenden Dachgeschoß befindlichen Wohnungen (Nr. 9). Die mit den Käufern in der Folgezeit abgeschlossenen Verträge enthalten für den Verkäufer bzw. dessen Bevollmächtigten unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB eine Vollmacht folgenden Inhalts (§ 15):

Der Käufer ist mit Änderungen und Ergänzungen der Teilungserklärung samt Gemeinschaftsordnung unter der Voraussetzung einverstanden, dass ihm hierdurch keine zusätzlichen Belastungen entstehen und sein Sondereigentum sowie die ihm zur Sondernutzung zugewiesenen Gegenstände durch die Änderung nicht berührt werden.

Zulässig ist insbesondere auch, neben- oder übereinanderliegende Einheiten zusammenzulegen oder zu teilen und die hierzu erforderlichen Mauer- und Deckendurchbrüche vorzunehmen, auch soweit das Gemeinschaftseigentum betroffen ist.

...

Diese Vollmacht ist im Außenverhältnis unbeschränkt; im Innenverhältnis ist der Verkäufer verpflichtet, die Beschränkungen, wie vorstehend festgelegt, zu beachten.

Mit dem 1. Nachtrag vom 6.7.2007 wurde die Bezeichnung der Teileigentumseinheiten Nrn. 11 und 12 geändert (statt Lager/Hobbyraum nun Garage); die Nutzungsregelungen in der Gemeinschaftsordnung wurden angepasst.

Die Teilungserklärung mit 1. Nachtrag wurde am 16.7.2007 im Grundbuch eingetragen. In der Folgezeit wurde die Teilungserklärung wiederholt geändert:

Mit dem 2. Nachtrag vom 14.10.2008 - Eintragung im Grundbuch am 4.12.2008 - wurde die Aufteilung und Bildung von Wohnungseigentum bezüglich der Wohnungen Nrn. 3 und 4 neu geregelt, indem die Wohnung Nr. 3 vergrößert und die Wohnung Nr. 4 verkleinert wurde sowie die Miteigentumsanteile entsprechend angepasst und überdies zwei neue Sondernutzungsrechte an Kellerabteilen gebildet wurden.

Der 3. Nachtrag vom 19.10.2010 betraf die Einräumung eines Sondernutzungsrechts an Garten und Terrasse für den jeweiligen Eigentümer der Wohnung Nr. 1 mit der Beschränkung, dass die Teileigentümer der Einheiten Nrn. 11 und 12 die Fläche zum Rangieren ihrer Fahrzeuge mitbenutzen dürfen, "solange diese Einheiten als Garagen genutzt werden". Den jeweiligen Garageneigentümern wurde ein ausschließliches Nutzungsrecht an Flächen im und vor dem Garagenbereich bzw. den dort zu errichtenden Baulichkeiten eingeräumt. Weitere Änderungen beziehen sich auf die geplante Errichtung des Personenaufzugs und die darauf bezogene Kostenverteilung, schließlich auf Fahrradabstellplätze in der Durchfahrt zum Innenhof und die Verglasung von Balkonen.

Im 4. Nachtrag vom 27.10.2011 wurden diverse Sondernutzungsrechte geändert bzw. ergänzt, u.a. dem Teileigentum Nr. 12 (Garage) ein Sondernutzungsrecht an dem neu geschaffenen Garagenstellplatz Nr. 13 - vorher im Gemeinschaftseigentum stehender Raum "Hausmeister" im Garagengebäude - zugeordnet. Ferner wurde dem jeweiligen Eigentümer der Wohnung Nr. 3 ein Sondernutzungsrecht an der Dachterrassenfläche über dem Garagengebäude eingeräumt. Eine weitere Regelung betrifft die Kostenverteilung für den geplanten Personenaufzug; jedoch verbleibt es für die Einheiten im 4. Obergeschoß/Dachgeschoß bei der schon in der 3. Änderung vorgesehenen Beteiligung.

Der 5. Nachtrag vom 6.8.2012 hat die Einräumung eines Sondernutzungsrechts für den jeweili...