OLG München Beschluss vom 24.09.2018 - 34 Wx 194/18

Leitsatz (amtlich)

Tauschen Wohnungseigentümer in einer bestehenden Eigentümergemeinschaft zwei in sich abgeschlossene, vom übrigen Sondereigentum getrennte Nebenräume durch Neuzuordnung zur jeweils anderen Einheit aus, so kann die Inhaltsänderung des Sondereigentums durch Änderungsvermerk im Bestandsverzeichnis der betroffenen Wohnungsgrundbücher so eingetragen werden, dass die ausgetauschten Nebenräume die Nummer desjenigen Sondereigentums beibehalten, zu dem sie bisher gehörten, sofern trotz unterschiedlicher Nummerierung die eindeutige Zuordnung der Räume zum jeweiligen Sondereigentum nicht gefährdet und Verwirrung nicht zu besorgen ist (Abgrenzung zu Senat vom 13.8.2010, 34 Wx 105/10).

Normenkette

GBO § 18 Abs. 1; WEG § 4 Abs. 1-2, § 6 Abs. 6, § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 1; WGV § 6 Abs. 5

Tenor

Auf die Beschwerde der Beteiligten wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Laufen - Grundbuchamt - vom 26. April 2018 aufgehoben.

Gründe

I. Die gemäß Teilungserklärung vom 19.11.1984 gebildete Wohnanlage besteht aus sechs Wohnungs- bzw. Teileigentumseinheiten, die gemäß Nachtrag vom 3.12.2013 und entsprechend geändertem Aufteilungsplan bezeichnet sind mit Nrn. 1 bis 6.

Die Beteiligte zu 1 ist Alleineigentümerin der Wohnung Nr. 1. Zu dieser gehört das Sondereigentum an der Wohnung im Obergeschoss des Hauptgebäudes samt Balkon und Abstellraum im Nebengebäude, im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichnet und rot angelegt.

Der Beteiligte zu 2 ist Alleineigentümer der Wohnung Nr. 4, zu der das Sondereigentum an der Wohnung im Nebengebäude und Abstellraum im Erdgeschoss, im Aufteilungsplan mir Nr. 4 bezeichnet und hellblau angelegt, gehört.

Zu notarieller Urkunde vom 28.3.2018, überschrieben als "Änderung einer Teilungserklärung", tauschten die Beteiligten unter Beibehaltung der Miteigentumsanteile

die zugehörigen Abstellräume gegeneinander aus, indem sie die Abstellräume aus der bisherigen Bindung lösen und dem anderen Sondereigentum als Bestandteil zuschreiben, so dass der Abstellraum Nr. 1 nunmehr zu dem Sondereigentum Nr. 4 und der Abstellraum Nr. 4 zum Sondereigentum Nr. 1 gehört.

Sie erklärten die Einigung über die vereinbarten Rechtsänderungen und bewilligten den Grundbuchvollzug.

Den am 24.4.2018 über den Notar gestellten Vollzugsantrag beanstandete das Grundbuchamt mit fristsetzender Zwischenverfügung vom 26.4.2018. Die vertauschten Abstellräume seien so umzunummerieren, dass sie künftig dieselbe Nummer wie das übrige Sondereigentum tragen. Eine entsprechende Planbeilage möge vorgelegt werden.

Hiergegen wendet sich die notariell eingelegte Beschwerde der Beteiligten. Verwirrung sei nicht zu besorgen, wenn im Bestandsverzeichnis vermerkt werde, dass nach Austausch nun mit der Wohnung Nr. 1 der Abstellraum Nr. 4 und mit der Wohnung Nr. 4 der Abstellraum Nr. 1 verbunden sei, und in der Spalte 6 die Änderung der Teilungserklärung unter Bezugnahme auf die notarielle Urkunde vermerkt werde. In dieser Weise würden gewohnheitsmäßig vergleichbare Veränderungen in zahlreichen Grundbüchern verlautbart. Eine Umnummerierung hingegen führe zu dem Nachteil, dass mit derselben Nummer je nach gewähltem Zeitpunkt sachenrechtlich unterschiedliche Räume bezeichnet würden. Eine einmal gewählte Bezeichnung dürfe nicht nachträglich durch Umnummerierung mit einer anderen sachenrechtlichen Zuweisung belegt werden. Selbst wenn für die geänderten Einheiten neue, bislang nicht belegte Nummern gewählt würden, seien wegen der Diskrepanz zum ursprünglichen Plan bei späteren, andere Einheiten betreffenden Veränderungen Schwierigkeiten und Verwirrung zu besorgen.

Das Grundbuchamt hat nicht abgeholfen. Nicht nur bei der Erstbegründung von Sondereigentum, sondern auch bei späteren Veränderungen sei eine einheitliche Nummerierung der Räumlichkeiten innerhalb eines Sondereigentums zu verlangen. Ein geänderter Plan sei erforderlich, weil mit der gegenständlichen Änderung die vorliegenden Pläne unrichtig würden.

II. Die nach § 11 Abs. 1 RPflG, § 71 Abs. 1 GBO statthafte und auch im übrigen zulässige Beschwerde gegen die gemäß § 18 Abs. 1 GBO getroffene Zwischenverfügung hat in der Sache Erfolg und führt zu einer Aufhebung der Zwischenverfügung.

1. Die Herauslösung einzelner Sondereigentumsräume aus einem Wohnungseigentum unter gleichzeitiger Zuordnung zu einem anderen Wohnungseigentum derselben Gemeinschaft ist - auch ohne Änderung des Miteigentumsanteils - als Inhaltsänderung des abgebenden und aufnehmenden Sondereigentums materiellrechtlich zulässig (BGH NJW 1986, 2759). Sie erfordert - neben der Zustimmung dinglich Berechtigter (§§ 877, 876 BGB) - eine dingliche Einigung (§§ 873, 876 BGB) der tauschenden Wohnungseigentümer in Auflassungsform (§ 4 Abs. 1 und 2 WEG, § 925 BGB) sowie die Eintragung der Inhaltsänderung im Bestandsverzeichnis der betroffenen Grundbücher. Ein Neuvortrag des Wohnungseigentums ist nicht erforderlich. Allerdings muss sich der Kerngehalt der Änderung aus dem Grundbuchvermerk selbst ergeben; lediglich eine Bezugnahme auf die geänderte Teilungser...