OLG München Beschluss vom 21.03.2017 - 34 Wx 22/17

Entscheidungsstichwort (Thema)

Erteilung einer Zwischenverfügung und Auflassungsvormerkung

Leitsatz (amtlich)

1. Der Formvorschrift des § 925 Abs. 1 Satz 1 BGB ist nicht genügt, wenn der Gläubiger des Auflassungsanspruchs allein das rechtskräftige Urteil gegen den Schuldner auf Erteilung und Entgegennahme der Auflassungserklärung beim Grundbuchamt vorlegt, selbst wenn der Schuldner nach dem Vertrag die Vollmacht hatte, auch für den Gläubiger die Auflassung zu erklären.

2. Hat das Grundbuchamt eine Zwischenverfügung erlassen, obwohl das benannte Hindernis nicht mit rückwirkender Kraft behebbar ist, und wird das Hindernis binnen der gesetzten Frist beseitigt, so gilt der Antrag als erst mit der Beseitigung des Hindernisses als neu gestellt.

Normenkette

BGB §§ 873, 925 Abs. 1 S. 1; ZPO § 894; GBO § 20; InsO § 21 Abs. 2 S. 1 Nr. 1, § 80 Abs. 1, § 81

Tenor

I. Die Beschwerde des Beteiligten gegen die Zwischenverfügung des Grundbuchamts vom 27.12.2016 wird zurückgewiesen.

II. Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens wird auf... EUR festgesetzt.

Gründe

I. Im Grundbuch ist die T. GmbH als Eigentümerin von Wohnungseigentum eingetragen. Über dieses schloss sie mit dem Beteiligten am 9.3.2011 einen Kaufvertrag. In Ziff. XIV. (Vollmachten) ist dort geregelt:

Der Käufer erteilt dem Verkäufer, seinen vertretungsberechtigten Organen und den von ihm Unterbevollmächtigten unter Befreiung von allen gesetzlichen Beschränkungen und über den Tod hinaus Vollmacht

1. Die Auflassung zu erklären und entgegenzunehmen und alle zweckmäßigen Erklärungen und Anträge zu deren Vollzug abzugeben und entgegenzunehmen...

Das vom Beteiligten angerufene LG erließ am 23.7.2015 gegen die T. GmbH ein Endurteil mit folgendem Tenor:

I. Die Beklagte wird verurteilt, Zug um Zug gegen Übergabe einer schriftlichen, selbstschuldnerischen, unwiderruflichen, unbefristeten und unbedingten Bankbürgschaft in Höhe von... EUR die Auflassung zur Kaufvertragsurkunde des Notars... zu erteilen und entgegenzunehmen und den Notar... anzuweisen, die Umschreibung des mit seiner Urkunde vom... vom Kläger erworbenen Eigentums im Grundbuch an der durch die Vormerkung gesicherten Rangstelle... zu beantragen, Zug um Zug gegen Löschung der dort eingetragenen Vormerkung.

II. Es wird festgestellt, dass sich die Beklagte in Annahmeverzug mit der unter Ziffer I. erwähnten Übergabe einer Bürgschaft in Höhe von... EUR befindet.

Dieses Urteil mit Rechtskraftvermerk vom 6.7.2016 legte der Beteiligte durch seinen Anwalt am 21.7.2016 dem Grundbuchamt vor und beantragte, die Eigentumsumschreibung im Grundbuch zu vollziehen.

Das Grundbuchamt beanstandete mit fristsetzender Zwischenverfügung vom 4.8.2016/19.8.2016 als Eintragungshindernis, dass das Urteil nur die Willenserklärung des Verkäufers ersetze und dem Erfordernis der gleichzeitigen Anwesenheit (§ 925 Abs. 1 BGB) nur dadurch genügt werde, dass der Beteiligte die Auflassungserklärung unter Vorlage des rechtskräftigen Urteils vor dem Notar abgibt.

Auf Antrag des Insolvenzgerichts vom 24.8.2016 unter Übersendung des Beschlusses nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 InsO vom 9.8.2016 hat das Grundbuchamt am gleichen Tag in Abteilung II lfd. Nr. 2 des Grundbuchs den Vermerk eingetragen, dass Verfügungen der Schuldnerin nur mit Zustimmung des vorläufigen Insolvenzverwalters wirksam sind. Die Eröffnung des Insolvenzverfahrens wurde sodann am 12.12.2016 eingetragen.

Am 14.9.2016 gab der Beteiligte zu notarieller Urkunde unter Vorlage des Urteils vom 23.7.2015 die Erklärung ab, dem Eigentumsübergang zuzustimmen und die Auflassung zu erklären. Die Ausfertigung der notariellen Urkunde hat der Beteiligte am 28.9.2016 dem Grundbuchamt durch seinen Anwalt übersandt, woraufhin das Grundbuchamt am 29.9.2016 unter Bezugnahme auf ein Telefonat vom 15.9.2016 schriftlich mitgeteilt hat, dass noch die Zustimmung des Insolvenzverwalters in der Form des § 29 GBO vorzulegen sei. Auf Bitte des Beteiligten um einen rechtsmittelfähigen Bescheid hat das Grundbuchamt am 27.12.2016 wiederum eine fristsetzende Zwischenverfügung erlassen, in der nun als Hindernis die Zustimmung des Insolvenzverwalters samt Nachweis der Insolvenzverwaltereigenschaft gemäß §§ 19, 29 GBO, § 80 InsO gefordert wird.

Dagegen richtet sich die Beschwerde des Beteiligten vom 10.1.2017. Die Zustimmung des Insolvenzverwalters sei nicht erforderlich. Die Verurteilung der Firma T. GmbH zur Abgabe der Zustimmungserklärung sei schon vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens rechtskräftig geworden, der Antrag auf Eintragung schon vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens gestellt. Es habe nur an der rechtlichen Unkenntnis der Rechtspflegerin gelegen, dass die Eintragung nicht unverzüglich erfolgt sei, da sie die Bestimmung des § 894 ZPO nicht gekannt habe. Auch der Insolvenzverwalter habe bestätigt, dass es keiner weiteren zu beurkundenden Erklärung bedürfe.

Das Grundbuchamt hat der Beschwerde am 12.1.2017 nicht abgeholfen.

II. Die zulässige Beschwerde hat keinen Erfolg.

1. Gegen die ergangene Zwischenverfügung (§ 18 GBO) ist...