OLG München Beschluss vom 20.11.2015 - 34 Wx 475/14

Leitsatz (amtlich)

1. Auslegung und Umfang einer Vollmacht zum Rangrücktritt.

2. Führt die Auslegung einer sprachlich/grammatikalisch ungenauen Textfassung nicht zu einem eindeutigen Ergebnis, so gilt der Grundsatz, dass der geringere Umfang der Vollmacht anzunehmen ist.

Normenkette

BGB §§ 133, 167, 879 Abs. 3, § 880; GBO § 19

Verfahrensgang

AG Ingolstadt

Tenor

I. Die Beschwerde der Beteiligten zu 2 gegen die Zwischenverfügung des AG Ingolstadt - Grundbuchamt - vom 28.11.2014 wird zurückgewiesen.

II. Die Beteiligte zu 2 hat die Kosten ihrer Beschwerde zu tragen und die dem Beteiligten zu 1 insoweit entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten.

III. Der Geschäftswert für das Beschwerdeverfahren wird auf 195.300 EUR festgesetzt.

Gründe

I. Die Beteiligte zu 2, eine Bauträgerin in der Rechtsform einer GmbH, ist als Eigentümerin von Grundbesitz eingetragen.

Mit notarieller Urkunde vom 27.10.2005 gaben der Beteiligte zu 1 und seine zwischenzeitlich verstorbene Ehefrau gegenüber der Beteiligten zu 2 das Angebot zum Abschluss eines in der Anlage zur Urkunde festgelegten Kaufvertrags ab. Nach Ziffer 2. der Anlage verkaufte die Beteiligte zu 2 an den Beteiligten zu 1 und seine Ehefrau eine noch zu vermessende Teilfläche des Grundbesitzes sowie einen noch festzulegenden Miteigentumsanteil an einem Gemeinschaftsgrundstück und übernahm zudem die Verpflichtung zur Bebauung des Grundstücks nach Maßgabe einer Baubeschreibung.

In Ziffer 3.3 der Anlage heißt es:

Zur Sicherung des Anspruchs des Käufers auf Übertragung des Eigentums gemäß Ziffer 2. dieser Urkunde bewilligt der Verkäufer und beantragt der Käufer die Eintragung einer Eigentumsvormerkung nach § 883 BGB für den Käufer - bei mehreren Käufern in dem vereinbarten Anteilsverhältnis - an dem in Ziffer 1. dieser Urkunde angeführten Grundbesitz. Die Vormerkung erhält den Rang nach den in Ziffer 1. der Urkunde angeführten Belastungen. Mit Zustimmung des Käufers eingetragene Rechte oder Vormerkungen für die Erwerber anderer Teilflächen oder Miteigentumsanteile dürfen vorgehen oder gleichstehen, ebenso auf Veranlassung des Verkäufers zur Eintragung gelangte Grundpfandrechte, andere Belastungen nur auf ausdrückliche schriftliche Weisung des Notars.

In Ziffer 7.1 (Rechtsmängel) ist geregelt:

Der Verkäufer schuldet den lastenfreien Besitz- und Eigentumsübergang, soweit nicht Rechte ausdrücklich in diesem Vertrag übernommen werden ...

Der Käufer übernimmt Grundpfandrechte, die auf seine Veranlassung oder mit seiner Zustimmung zur Eintragung gelangen.

Des weiteren übernimmt der Käufer Dienstbarkeiten und Reallasten, die den Bestand von Versorgungsleitungen für Wasser, Abwasser, Strom, Gas, Telefon, Breitbandkabel sowie sonstigen Ver- und Entsorgungseinrichtungen, soweit diese in der Wohnanlage verlegt sind oder verlegt werden, sichern und zur Regelung nachbarlicher Rechtsverhältnisse von notwendigen Abstandsflächen, Baubeschränkungen, Gewerbebetriebsbeschränkungen oder Veränderungsverboten erforderlich oder zweckmäßig sind oder aufgrund von behördlichen Auflagen zur Eintragung gelangen.

Ebenso übernimmt der Käufer in Abteilung II des Grundbuchs zur Eintragung gelangende Eigentumsvormerkungen, die aufgrund der Abtretung oder des Erwerbs von Teilflächen zur Grenzberichtigung oder Straßenherstellung zur Eintragung gelangen.

Der Käufer verpflichtet sich bereits heute, der Eintragung solcher Rechte zuzustimmen und mit der zu seinen Gunsten zur Eintragung gelangenden Eigentumsvormerkung im Rang hinter solche Rechte zurückzutreten ...

Käufer erteilt dem Verkäufer bereits heute unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB Vollmacht, ihn bei der Belastung mit Dienstbarkeiten und Reallasten, bei der Zustimmung hierzu und beim Rücktritt mit der Eigentumsvormerkung des Käufers hinter solche Rechte zu vertreten ...

Bei Miteigentumsflächen gelten Zustimmung und Vollmacht auch für den Ausschluss des Rechts, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen und die Eintragung einer vom Verkäufer nach billigem Ermessen festzulegenden Miteigentümervereinbarung und Benutzungsregelung ...

Die Beteiligte zu 2 nahm dieses Angebot zu notarieller Urkunde am 9.12.2005 an und erklärte am 19.11.2007 in Vollmacht die Messungsanerkennung und Auflassung des Grundstücks. Über das Nachbargrundstück schlossen die Eheleute B. mit der Beteiligten zu 2 einen Kaufvertrag; für die Erwerber ist eine Eigentumsvormerkung im Grundbuch eingetragen.

Mit Urkunde vom 12.6.2014 bestellte die Beteiligte zu 2 im eigenen Namen sowie namens der Vormerkungsberechtigten, unter anderen des Beteiligten zu 1, insofern auch als Rechtsnachfolger seiner verstorbenen Ehefrau, unter Bezugnahme auf die zur Urkunde vom 27.10.2005 erteilte Vollmacht eine Grunddienstbarkeit zu Gunsten des Nachbargrundstücks wie folgt:

§ 2 Dienstbarkeitsbestellung

1. Das auf dem Grundstück, das die Eheleute B. erworben haben ... aufstehende Reiheneckhaus ist unterkellert. Auf dem Grundstück der Käufer B. ist die Grenzwand gemauert.

Das auf dem Grundstück Fl. Nr ..., das v...