OLG München Beschluss vom 15.09.2022 - 34 Wx 114/22

Entscheidungsstichwort (Thema)

Eintragung, Beschwerde, Grundbuchamt, Grundbuch, Beteiligung, Beschwerdevorbringen, Gutachten, Immobilie, Kenntnis, Gesellschafter, Bewertung, Zustimmung, Wirksamkeit, Anordnung, einstweiligen Anordnung, positive Kenntnis, notarieller Urkunde

Tenor

I. Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 1 wird der Beschluss des Amtsgerichts München - Grundbuchamt - vom 9.3.2022 aufgehoben.

II. Das Grundbuchamt wird angewiesen, den Eintragungsantrag nicht aus den Gründen des angefochtenen Beschlusses zurückzuweisen.

III. Der Beteiligte zu 3 trägt die gerichtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens und die dort entstandenen außergerichtlichen Kosten der Beteiligten zu 1.

IV. Der Geschäftswert für das Beschwerdeverfahren wird auf 6.528.636 EUR festgesetzt.

Gründe

I. Die Beteiligte zu 1 ist im Grundbuch als Eigentümerin des Grundstücks A-Str. 10 eingetragen. Sie ist mit dem Beteiligten zu 3 verheiratet. Die Beteiligten zu 1 und 3 leben im Güterstand der Zugewinngemeinschaft, leben mittlerweile aber getrennt.

Mit notarieller Urkunde vom 8.10.2020 gründeten zwei Kinder - S. Z. und P. Z. - sowie ein Enkel - O. Z. - der Beteiligten zu 1 und 3 die "Z. A-Str. GbR", die Beteiligte zu 2. In derselben Urkunde einigten sich die Beteiligte zu 1 und die Beteiligte zu 2 über den Übergang des Eigentums an dem oben genannten Grundbesitz auf letztere und bewilligten und beantragten die Eintragung im Grundbuch. In Ansehung der gesamthänderischen Beteiligung der Kinder der Beteiligten zu 1 am Vermögen des Erwerbers sollte die Einbringung als Schenkung im Wege der vorweggenommenen Erbfolge erfolgen.

Im Hinblick auf diese Übertragung erklärte der Beteiligte zu 3 mit Anwaltsschriftsatz vom 29.10.2020, bereits mit notarieller Urkunde vom 31.3.2020 habe die Beteiligte zu 1 das Grundstück B-Str. 11 schenkungsweise an die "Z. B-Str. GbR", voraussichtlich bestehend aus denselben Personen, übertragen. Bei den beiden Grundstücken handle es sich um nahezu das gesamte Vermögen der Ehefrau i.S. von § 1365 BGB, da diese neben den genannten Immobilien sowie einer Gewerbeimmobilie in der C-Str. 10 über kein nennenswertes Vermögen verfüge. Für die A-Str. 10 errechne sich nach dem Vergleichswertverfahren ein Grundstückswert von circa 11,3 Mio. EUR und für die B-Str. 11 nach dem Sachwertverfahren ein solcher von etwa 7,2 Mio. EUR. Es sei zu befürchten, dass die Ehefrau auch den Grundbesitz in der C-Str. 10 verkaufe, der nach dem Ertragswertverfahren mit circa 1,5 Mio. EUR zu bewerten sei. Er habe seine Zustimmung nach § 1365 BGB nicht erteilt und werde diese auch nicht erteilen. Mit weiterem Anwaltsschriftsatz vom 3.11.2020 trug der Beteiligte zu 3 ergänzend vor, den Beschenkten sei bekannt, dass es sich bei den Verfügungen nahezu um das Vermögen im Ganzen handle. Aufgrund der Verträge und der dort angesetzten Werte der Immobilien B-Str. 11 und A-Str. 10 hätten sie auch Kenntnis über die Bewertung, da sie stets involviert gewesen seien.

Mit Schreiben vom 24.11.2020, eingegangen beim Grundbuchamt am 26.11.2020, hat der Urkundsnotar die Eintragung des Eigentumsübergangs im Grundbuch gemäß der Urkunde vom 8.10.2020 beantragt.

Die Beteiligte zu 1 hat mit Anwaltsschriftsatz vom 25.11.2020 die Auffassung vertreten, der übertragene Grundbesitz entspreche nicht annähernd dem Vermögen im Ganzen i.S. von § 1365 BGB. Es sei Vermögen in Form des Gewerbegrundstücks im Wert von mindestens 3,4 Mio. EUR sowie erhebliches Aktivvermögen - u.a. Forderungen gegenüber dem Ehemann i.H.v. 121.500 EUR aus einem Spekulationsgeschäft sowie 63.000 EUR aus der Vermietung der Gewerbeimmobilie - vorhanden. Die anderen Grundstücke seien im Schriftsatz des Beteiligten zu 3 exorbitant überbewertet worden. So sei der Wert der A-Str. 10 nach dem Ertragswertverfahren zu berechnen, derjenige der B-Str. 11 nach dem Vergleichswertverfahren.

Der Beteiligte zu 3 hat mit Anwaltsschriftsatz vom 15.3.2021 die Grundstückswerte nun mit mindestens 11,7 Mio. EUR, mindestens 8,6 Mio. EUR bzw. maximal 1,85 Mio. EUR beziffert und in einem nachgereichten Schriftsatz vom 18.3.2021 ergänzt, die Immobilie C-Str. 10 sei allerdings unverkäuflich und daher praktisch wertlos. Über die angebliche Mietforderung der Beteiligten zu 1 sei ein Gerichtsverfahren anhängig.

Der Urkundsnotar hat seinerseits in einem Schreiben vom 16.3.2021 vorgetragen, das Grundstück C-Str. 10 sei im Rahmen der Erklärung über die Schenkungssteuer mit 3.868.800 EUR bewertet worden.

Mit Anwaltsschriftsatz vom 18.3.2021 hat die Beteiligte zu 1 weitere Ausführungen zu den Grundstückswerten getätigt und auszugsweise ein Gutachten vom 4.5.2020 vorgelegt, das für die Immobilie B-Str. 11 einen Verkehrswert von 6.048.000 EUR ausweist.

In der Folge sind noch weitere Anwaltsschriftsätze zu den Grundstücksbewertungen ausgetauscht worden.

Schließlich hat das Grundbuchamt am 13.9.2021 eine Zwischenverfügung erlassen. Der beantragten Eintragung stehe entgegen, dass die Verfügungsbefugnis der Beteiligten zu 1 strittig und daher die Zustimmung des ...