OLG München Beschluss vom 15.07.2019 - 34 Wx 264/17

Leitsatz (amtlich)

Zur (Un)Zulässigkeit einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit, die die Verpflichtung enthält, das auf einem Grundstück errichtete Wohngebäude nur zu Wohnzwecken für einen bestimmten Personenkreis zu benützen.

Normenkette

BGB §§ 1018, 1090; GBO § 53

Verfahrensgang

AG Weilheim (Aktenzeichen Grundbuchamt)

Tenor

1. Auf die Beschwerde des Beteiligten zu 1 wird der Beschluss des Amtsgerichts Weilheim i. OB - Grundbuchamt - vom 7. Juli 2017 aufgehoben.

2. Das Grundbuchamt wird angewiesen, die im Grundbuch des Amtsgerichts Weilheim i. OB von ... Blatt ... FlSt .../.. in Abteilung II unter der laufenden Nummer 1 zugunsten des Freistaates Bayern eingetragene beschränkt persönliche Grunddienstbarkeit zu löschen.

Gründe

I. Der Beteiligte zu 1 ist als Eigentümer von Grundbesitz im Grundbuch eingetragen. Den im Außenbereich gelegenen Grundbesitz hatte er aufgrund Überlassungsvertrags mit seinen Eltern vom 19.10.2000 erhalten. Bereits zu notarieller Urkunde vom 2.10.1972 hatten diese dem Beteiligten zu 2 eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit bestellt.

In Abschnitt II der Urkunde vom 2.10.1972 heißt es:

Die Ehegatten ... beabsichtigen, auf Fl.Nr. ... ein Wohngebäude zu errichten. Das Landratsamt ... hat die Baugenehmigung in Aussicht gestellt, wenn dieses Wohnhaus zu keinen anderen Zwecken, als zu einem Austragswohnhaus für Landwirte verwendet wird. Die Ehegatten ... verpflichten sich daher gegenüber dem Freistaat Bayern zu folgenden: das zur Errichtung kommende Wohngebäude darf nur für Zwecke benutzt werden, die dem landwirtschaftlichen Anwesen ... unmittelbar dienen und zwar nach näherer Maßgabe wie folgt: 1.) soweit und solange auf dem landwirtschaftlichen Anwesen ein oder mehrere Austrägler leben, ist das vorgenannte Wohngebäude ausschließlich zu Wohnzwecken für diese Austrägler zu benutzen. Jede andere Benutzung ist zu unterlassen. 2.) Sofern auf dem landwirtschaftlichen Anwesen ... keine Austrägler leben, darf das Gebäude auch dem Eigentümer des landwirtschaftlichen Anwesens, seinen auf dem Hof lebenden Familienangehörigen oder auf dem Anwesen beschäftigten landwirtschaftlichen Arbeitern zu Wohnzwecken dienen. Andere als die vorgenannten Personen dürfen das Wohngebäude nicht bewohnen.

Die Ehegatten ... bestellen wegen vorstehenden Verpflichtungen zugunsten des Freistaats Bayern eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit und bewilligen und beantragen die Eintragung im Grundbuch.

In der Zweiten Abteilung des Grundbuchs unter lfd. Nr. 1 ist demzufolge Folgendes eingetragen:

Verpflichtung das auf dem Grundstück zu errichtende Wohngebäude nur zu Wohnzwecken für Austrägler, auf dem Hof lebende Familienenangehörige oder auf dem Anwesen beschäftigte landwirtschaftliche Arbeiter zu benützen zugunsten des Freistaats Bayern; gemäß Bewilligung vom 2.10.1972.

Mit Schreiben vom 19.1.2017 richtete der anwaltlich vertretene Beteiligte zu 1 an das Grundbuchamt den so bezeichneten "Antrag", die vorgenannte Dienstbarkeit wegen Unzulässigkeit zu löschen. Diese enthalte nur eine Beschränkung der rechtlichen Verfügungsfreiheit. Gemäß § 1018 Fall 2 BGB sei zulässiger Inhalt einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit eine Beschränkung in der tatsächlichen Herrschaftsmacht des Eigentümers. Das Verbot müsse sich auf die Benutzung des Grundstücks in tatsächlicher Hinsicht auswirken, also eine Verschiedenheit der Benutzungsart zur Folge haben. Erforderlich sei, dass die Vornahme der hiernach gebotenen Handlung eine andere Benutzung darstellen würde, als dies bei den weiterhin zulässigen Handlungen der Fall wäre. Die Nutzung von Wohnraum nur zu Zwecken oder im Rahmen eines bestimmten landwirtschaftlichen Betriebs unterscheide sich in tatsächlicher Hinsicht nicht von der Nutzung von Wohnraum z.B. zu Zwecken eines anderen landwirtschaftlichen Betriebs.

Dem trat der Berechtigte der Grunddienstbarkeit, der Beteiligte zu 2, entgegen. Die Rechtsansicht, dass ein Wohnungsbesetzungsrecht nicht zulässiger Inhalt einer Dienstbarkeit sein könne, entbehre jeder Stütze aus Literatur und Rechtsprechung. Die Dienstbarkeit regle keine Beschränkung der Verfügungsfreiheit. Nach der Bestellurkunde sei geregelt, wer die tatsächliche Sachherrschaft über das errichtete Wohngebäude innehaben dürfe, nämlich welcher Personenkreis darin wohnen dürfe. Inhalt der Dienstbarkeit sei nicht, in welcher Weise über das Grundstück verfügt werden dürfe. Die Unterlassung gewisser tatsächlicher Handlungen sei zulässiger Gegenstand einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit. Dabei könnten die verbotenen Handlungen durch Beschreibung der gestatteten Befugnisse umschrieben werden. Es müsse zumindest eine Verwertungsmöglichkeit verbleiben. Die Dienstbarkeit erlaube das Wohnen von den in der Bestellurkunde bezeichneten Personen. Die Regelung des Bewohnerkreises sei eine Regelung von Tatsachen, nicht eine Regelung der Verfügungsbefugnis. Eine Verfügung über das Grundstück sei dadurch nicht ausgeschlossen.

Mit Beschluss vom 7.7.2017 hat das Grundbuchamt den Antrag auf ...