OLG München Beschluss vom 12.09.2018 - 34 Wx 283/18 Kost

Tenor

Die Beschwerde der Beteiligten zu 1 gegen den Beschluss des Amtsgerichts Fürstenfeldbruck - Grundbuchamt - vom 31. Juli 2018 wird zurückgewiesen.

Gründe

I. Gemäß Überlassungsvertrag vom 22.11.2017 übertrug der Vater der Beteiligten zu 1 auf diese seinen Miteigentumsanteil von 6/10 an Grundbesitz, der im Grundbuch wie folgt beschrieben ist:

Flst. Nr. ... ... Gebäude- und Freifläche zu 1.743 qm, Flst. Nr. ... ... Landwirtschaftsfläche zu 4.471 qm.

Die Grundstücke, an denen die Beteiligte zu 1 als bisherige Miteigentümerin zu 4/10 durch die Übertragung Alleineigentum erwirbt, liegen bauplanungsrechtlich im Außenbereich. Zum erstgenannten Grundstück stellten die Urkundsbeteiligten fest (Ziff. II des Vertrags), dass nur eine Teilfläche von 925 qm Baufläche sei, während es sich bei der Restfläche um Grünland handele. Sie stellten weiter fest, dass der Anbau an das bestehende Gebäude bereits auf Kosten des Erwerbers, also der Beteiligten zu 1, durchgeführt werden wird.

Der Übergeber behielt sich am Vertragsgegenstand auf seine Lebensdauer das unentgeltliche Nießbrauchsrecht vor. Zur Sicherung des außerdem vereinbarten aufschiebend bedingten Rückerwerbsanspruchs wurde zu seinen Gunsten eine Vormerkung bestellt.

Die Kostenrechnung für die antragsgemäß vorgenommenen Eintragungen im Grundbuch beanstandete die Beteiligte zu 1 mit der Begründung, dass der Berechnung ein überhöhter Bodenwert zugrunde gelegt worden sei. Sie betont, dass sich das Grundstück nach dem im Ausschnitt vorgelegten Flächennutzungsplan im Außenbereich befinde. Der Bodenwert liege laut Landratsamt bei 6 EUR/qm.

Nach Anhörung des zuständigen Bezirksrevisors als Vertreter der Staatskasse, Beteiligter zu 2, setzte das Grundbuchamt mit Beschluss vom 31.7.2018 den Geschäftswert für die Eigentumsumschreibung auf 558.240,60 EUR, für den Nießbrauch auf 139.560,15 EUR und für die Rückauflassungsvormerkung auf 279.120,30 EUR fest. Im Außenbereich liegende, bebaute Grundstücke seien als sogenanntes "de-facto-Bauland" oder "faktisches Bauland" zu bewerten, wenn - wie hier - die Bebauung zulässig errichtet worden sei und nach den Regelungen über privilegierte und begünstigte Bauvorhaben wirtschaftlich genutzt werden können. Daher sei der Bodenrichtwert für Bauland heranzuziehen und hiervon wegen der mit der Außenbereichslage verbundenen erheblichen Beeinträchtigungen in der Grundstücksnutzung ein Abschlag von pauschal 25 % vorzunehmen. Ausgehend von dem danach maßgeblichen Bodenrichtwert und den Erklärungen der Urkundsbeteiligten über die Größe der Baufläche sei für die Teilfläche von 925 qm ein Wert von 525 EUR/qm anzusetzen, gesamt 485.625 EUR. Die Restfläche dieses Grundstücks (818 qm) dürfe und werde als Gartenland genutzt und sei als solches mit 10 % des Baulandpreises, daher mit 5,25 EUR/qm bzw. gesamt 42.945 EUR, zu bewerten. Der Gebäudewert sei mit 366.063 EUR einzubeziehen. Für das zweite Grundstück errechne sich der Wert auf der Basis eines für landwirtschaftliche Grundstücke anzusetzenden Werts von 8 EUR/qm mit 35.768 EUR.

Mit der hiergegen eingelegten Beschwerde verfolgt die Beteiligte zu 1 ihr Begehren nach einer Herabsetzung des Geschäftswerts fort. Angesichts der Außenbereichslage des Grundstücks sei nicht vom herangezogenen Bodenrichtwert für den Ortsteil, dem das Grundstück gemeinderechtlich zugeordnet ist, auszugehen, sondern von dem Richtwert für (4,4 km und 7 km entfernt liegende) andere Ortsteile der Gemeinde.

Das Grundbuchamt hat nach Anhörung des Beteiligten zu 2 nicht abgeholfen.

II. Die gemäß § 83 Abs. 1 Satz 1, Sätze 3 bis 5, § 81 Abs. 5 Sätze 1, 2 und 4 GNotKG zulässige Beschwerde gegen die Geschäftswertfestsetzung nach § 79 GNotKG, über die gemäß § 83 Abs. 1 Satz 5 GNotKG i. V. m. § 81 Abs. 6 Satz 1 GNotKG die Einzelrichterin des Senats entscheidet, hat in der Sache keinen Erfolg.

1. Der Wert für die Eigentumsumschreibung ist zutreffend festgesetzt.

a) Der Wert der Sache, auch von Grundbesitz, wird gemäß § 46 Abs. 1 GNotKG durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit der Sache unter Berücksichtigung aller den Preis beeinflussenden Umstände bei einer Veräußerung zu erzielen wäre (Verkehrswert). Steht der Verkehrswert - wie hier - nicht fest, so ist er für die Zwecke der Gebührenerhebung im Wege des Freibeweises nach den Kriterien des § 46 Abs. 2 (und ggfls. Abs. 3) GNotKG zu bestimmen (Fackelmann in Schneider/Volpert/Fölsch Kostenrecht 2. Aufl. § 46 Rn. 25; Korintenberg/Tiedtke GNotKG 20. Aufl. § 46 Rn. 12). Angestrebt wird mit dieser Vorgabe einerseits eine möglichst zuverlässige, andererseits aber auch eine praktikable und zeitnahe Bewertung (Bayer. Notarkasse A.d.ö.R. Streifzug GNotKG 12. Aufl. Rn. 2148). Das Gesetz verlangt für die Zwecke der Gebührenfestsetzung keine mit letzter Präzision vorzunehmende Wertfeststellung (vgl. BayObLGZ 1972, 297/301). Das zeigt schon das gesetzliche Verbot gemäß § 46 Abs. 4 GNotKG, zur Feststellung des Verkehrswerts förmlich Beweis zu erheben.

b) Bei bebauten Gru...