OLG München Beschluss vom 12.09.2006 - 32 Wx 133/06

Leitsatz (amtlich)

Ist im Grundbuch ein Sondernutzungsrecht als Inhalt des Sondereigentums an einer Wohnung bereits wirksam durch eine Bezugnahme auf die Teilungserklärung eingetragen, besteht kein Anspruch der Berechtigten mehr auf ausdrückliche Verlautbarung des Sondernutzungsrechts im Grundbuch.

Normenkette

GBO § 19; WEG § 7 Abs. 3

Verfahrensgang

LG Nürnberg-Fürth (Beschluss vom 10.07.2006; Aktenzeichen 7 T 4528/06)

Tenor

Die weitere Beschwerde der Beteiligten gegen den Beschluss des LG Nürnberg-Fürth vom 10.7.2006 wird zurückgewiesen.

Gründe

I. Das verfahrensgegenständliche Grundstück ist in Wohnungseigentum aufgeteilt. In Ziffer V der Teilungserklärung findet sich zu den Rechten des früheren Eigentümers folgende Regelung:

"Der Grundeigentümer ist unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB bevollmächtigt, folgende Rechtshandlungen vorzunehmen: ...

Schließlich ist der Eigentümer bevollmächtigt, auch das Hinterhaus, das derzeit noch in Gemeinschaftseigentum steht, zu verwerten, und zwar insb. durch Bildung von Wohnungs- und Teileigentumseinheiten oder durch Zuweisung von Sondernutzungsrechten. ..."

Als Anlage zur Teilungserklärung wurde eine Gemeinschaftsordnung eingereicht, deren § 10 Abs. 3 folgende Regelung enthält:

3. Der jeweilige Eigentümer oder Nutzer des Rückgebäudes, gleich in welcher Rechtsform dieses Rückgebäude zugeteilt ist, darf die gesamte Grundstückfläche des Wohnungs- und Teileigentumsgrundstücks ausschließlich nutzen, mit Ausnahme der in dem dieser Urkunde beigefügten Lageplan schraffiert eingezeichneten Fläche. Der Lageplan wurde den Beteiligten zur Durchsicht vorgelegt und von ihnen genehmigt.

In Ziffer VIII. der Urkunde wurde der Antrag gestellt, die Aufteilung des Grundbesitzes und die Gemeinschaftsordnung als Inhalt des Sondereigentums einzutragen, nicht jedoch die oben genannte Vollmacht in Ziffer V Abs. 3

In einem Nachtrag zur Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung vom 21.2.1994 erklärte der aufteilende Grundstückseigentümer noch folgendes:

"Die Vollmacht in Ziffer V. Abs. 3 der Vorurkunde wird in der Weise ergänzt, dass diese Vollmacht auch das Recht umfasst, die gesamte Grundstücksfläche des Wohnungs- und Teileigentumsgrundstücks ausschließlich zu nutzen, mit Ausnahme der im den dieser Urkunde nochmals beigefügten Lageplan schraffiert eingezeichneten Fläche. Die schraffierte Fläche wird vom Sondernutzungsrecht nicht berührt."

Antragsgemäß wurde die Teilungserklärung mit dem vorstehenden Nachtrag unter Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung eingetragen.

Die Beteiligten als Rechtsnachfolger des Eigentümers und jetzige Eigentümer des Rückgebäudes beantragten zehn Jahre später mit notarieller Urkunde die Eintragung eines Sondernutzungsrechts an der gesamten Grundstücksfläche mit Ausnahme der auf dem Lageplan der Nachtragsurkunde schraffiert eingetragenen Fläche. Dieser Antrag wurde auf Zwischenverfügung hin zunächst zurückgenommen, später jedoch erneut zum Vollzug vorgelegt. Unter Bezugnahme auf die bereits früher erlassene Zwischenverfügung wies das AG - Grundbuchamt - den Eintragungsantrag zurück, weil eine Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer und der dinglich Berechtigten der einzelnen Einheiten nicht vorlag. Hiergegen richtete sich die Beschwerde der Beteiligten, die geltend machten, die Vollmacht im Nachtrag zur Teilungserklärung sei Inhalt derselben geworden. Die Beschwerde wurde durch das LG zurückgewiesen. Mit der Rechtsbeschwerde verfolgen die Beteiligten ihr Anliegen weiter.

II. Die gem. § 78 GBO statthafte und auch im Übrigen zulässige Rechtsbeschwerde hat in der Sache keinen Erfolg.

1. Das LG hat ausgeführt:

Ein Sondernutzungsrecht kann entweder in der Teilungserklärung oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer begründet werden. In der Teilungserklärung sei es nicht begründet worden, weil die entsprechende Regelung in § 10 Ziff. 3 der Gemeinschaftsordnung nicht zum Inhalt der Teilungserklärung geworden sei. Für eine Vereinbarung der Sondereigentümer fehle es an einer Erklärung der Miteigentümer. Diese vorhandene Vollmacht sei nicht Inhalt der dinglich wirkenden Gemeinschaftsordnung geworden. Die Ermächtigung des aufteilenden Eigentümers zur Neubegründung von Sondernutzungsrechten könne nicht mit dinglicher Wirkung vereinbart werden (BayObLG NJW 2005, 445). Die Eintragung der Vollmacht sei darüber hinaus gerade nicht beantragt worden. Deshalb sei sie auch nicht Inhalt der Eintragung geworden.

2. Die Entscheidung des LG hält - wenn auch nur im Ergebnis - rechtlicher Nachprüfung stand:

a) Bei Bildung des Wohnungseigentums wurde nämlich zugunsten des aufteilenden Grundstückseigentümers und Eigentümers des Rückgebäudes (Einheit Nr. 17) ein Sondernutzungsrecht an der nahezu gesamten Grundstücksfläche bereits begründet. Es trifft in diesem Zusammenhang allerdings zu, dass der ursprüngliche § 10 Abs. 3 der Teilungserklärung durch deren Nachtrag wieder aufgehoben wurde. An die Stelle des aufgehobenen Teils trat die äußerst missverständliche Erklärung des aufteilenden G...